住宅ローンコラム | センチュリー21住宅セレクション

住宅ローンの契約条件の一つに、「団体信用生命保険（団信）への加入」を設けている商品が多く見られます。
保険に加入できなければ住宅ローンを契約できないという商品も数が多く、普段の健康管理もローン審査の重要なポイントになっているのです。

ところで、団体信用生命保険とは、どのような保険なのか詳しく理解した上で加入している方は、意外と少ないのかもしれません。
団体信用生命保険の特徴や選ぶときのポイント、一般的な生命保険との違いなど、団信の基本的な情報をまとめてご紹介します。

【団体信用生命保険はどんな保険？】

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなったり高度な障害を負ったりしてローンの返済ができなくなったときに、契約者に代わって保険会社がローンを完済してくれるという商品のことです。

住宅ローンは一般的に、家族の中で一番収入を得ている人が契約者になります。
その人の身に万一のことがあると、遺された家族には多額のローンが残され、生活が困窮することが予測されるでしょう。

団体信用生命保険に加入していれば、保険会社がローン残債をすべて返済してくれますから、遺された家族の経済的な負担を軽くできますし、家に住み続けられるという安心感も与えられるのです。

なお、銀行などの民間の金融機関では、団体信用生命保険への加入を義務にしているところがほとんどです。
保険に加入できなければ住宅ローンの審査に通らないといわれるのは、このためです。

【保険料はどのように支払うのか】

団体信用生命保険の保険料は、通常、住宅ローンを借り入れている金融機関が納めます。
保険料は毎月の返済の利息分に含まれていますから、契約者が別途保険料を納める必要はありません。

なお、契約内容によって保険料（＝金利）が異なるため、特約を付けた場合には金利にアップすることがあります。

【団体信用生命保険の特約と保障内容の違い】

一般的な生命保険のように、団体信用生命保険にも「特約」が付けられる商品が多くあります。

特約を付けることで、加入している生命保険の契約内容を見直すことも可能ですから、どのような保証内容があるかを事前に把握しておくことも大切です。

ここで、主な団体信用生命保険の特約について案内しましょう。

がん特約

がんと診断された方や治療を受ける方に、保障が受けられる特約です。保障内容や条件は保険会社によって異なりますが、「初めてがんと診断された場合に、住宅ローンの返済が一部免除または全額免除になる」という商品も見られます。

最近では、がんだけでなく、一定期間以上の入院をともなう病気やケガをした際に、毎月の住宅ローン返済額に相当する保障が受けられる「月次返済保障」の付いた、がん特約も増えています。

保険料にあたる金利の上乗せは、保障内容や金融機関によって異なります。0.2％前後アップする商品が多く見られますが、中には金利上乗せのない商品もあるようです。

三大疾病・八大疾病の特約

がんに加え、脳卒中や急性心筋梗塞でも保障が受けられる「三大疾病特約」も、団体信用生命保険の特約の定番です。これに、糖尿病や高血圧性疾患、肝疾患、腎疾患、慢性膵炎を加えた「八大疾病特約」が付けられる商品もあります。

がん特約と同じく、保障内容は契約条件などによって異なります。病気と診断されたときや入院した場合に給付金が支給される商品もあれば、治療が長引く場合はローン残債を全額保障するという商品もあるようです。

金利の上乗せは、保障の範囲が広いほど高くなり、八大疾病特約の場合は0.2～0.3％上乗せされる商品が多く見られます。

ワイド団信

ワイド団信とは、通常の団体信用生命保険に健康上の理由で加入できない方を対象とした、加入条件のゆるい保険商品のことです。たとえば、糖尿病や肝機能障害など、通常の団体信用生命保険に加入できない病気でも、ワイド団信なら加入できる可能性があります。

ただし、健康状態や治療過程などによっては、ワイド団信でも加入できないことがあります。
その場合は、保険加入が義務ではない住宅ローンの検討が必要です。

【加入中の生命保険を見直すときのポイント】

上述の通り、団体信用生命保険の保険料は金利の一部に含まれています。

特約に関しても、上乗せされる保険料は金利の一部から支払われますから、「特約を付けると金利がアップする」ことは理解しておく必要があるでしょう。

その際に検討したいのが、加入している生命保険などの保険料や保障内容と比べること。団体信用生命保険は、具体的な保険料が見えにくい部分があります。仮に、特約を付けることで金利が0.2％上乗せされた場合、金利負担分は100万円を超えるケースもあります。
しかも掛け捨て型の保険ですから、解約返戻金などは受け取れません。

団体信用生命保険で特約を付けるか、それとも加入中の生命保険を続けた方が良いか、どちらがお得で安心かを検討することも大事です。

団体信用生命保険でカバーできない保障内容を見極める

加入中の生命保険を見直す際には、「団体信用生命保険で保障されないものは何か」をチェックすることも重要なポイントです。

通常の団体信用生命保険は、死亡または高度障害状態になった場合に保障が受けられますが、病気やケガで給付金が支給されることはありません。
そこで、特約を付けて病気やケガなどに備えるわけですが、交通事故によるケガで入院しても一切保障のない商品もありますから、保障内容をしっかり確認する必要があります。

加入中の生命保険と団体信用生命保険を比べて、重複する保障内容はどこかをしっかり見極めてから、加入や見直しを進めましょう。

なお、団体信用生命保険は住宅ローンの借り換えなどをしない限り、途中で保障内容の見直しや解約ができない商品が大半です。
特約の場合も、途中で変更や解約は原則できません。
いま必要のない特約であれば契約をせず、必要に応じて加入中の生命保険で補うという手も、保険を賢く活用するポイントです。

【団信に加入しなくても利用できる住宅ローンもある】

団体信用生命保険は、ほとんどの住宅ローン商品で、加入が必須となっています。ただし、保険に加入しなくても利用できる住宅ローンも一部あります。
代表的な商品が、住宅金融支援機構と銀行などが提携して提供する「フラット35」です。

フラット35にも、「機構団体信用生命保険」という保険を用意しています。
保障内容は、一般的な団体信用生命保険とほぼ同じで、三大疾病の特約を付けることも可能です。
なお、加入は任意ですから、健康状態に不安な方でも融資が受けられます。

団体信用生命保険からみたフラット35のメリット

フラット35でも、団体信用生命保険に加入した方が安心ですが、保険に加入しないことが安心感につながるケースもあります。
たとえば、「生命保険の選択肢が広がる」というのもメリットの一つでしょう。

金融機関が提供する住宅ローンは、提携する保険会社の団体信用生命保険がセットになっているのが通例です。
このため、任意の保険商品を選べず、しかも途中で変更や解約もできません。

これに対してフラット35であれば、一般的な生命保険や医療保険など自分に適した保険商品を自由に選ぶことが可能です。
保険商品によっては、途中で契約内容の変更や解約もできるでしょう。

通常の団体信用生命保険の保障内容では満足できない方は、フラット35を利用して自分に適した保険に加入するのも一手です。

【収入保障保険は団体信用生命保険の代わりになる？】

一般的な生命保険のほかにも、団体信用生命保険の代わりとして使える保険商品がいくつかあります。
その代表例が、「収入保障保険」です。

収入保障保険とは、契約者が死亡または高度障害状態になった際に、毎月一定額の保険金を家族が受け取れる保険のことです。
収入保障保険にも、三大疾病や八大疾病といった特約を付けられますし、うつ病や胃潰瘍などの精神疾患でも保険金が受け取れる商品もあります。

一見すると団体信用生命保険に似ていますが、大きな違いは「住宅ローンは完済されないこと」です。
収入保障保険では、遺された家族が受け取るのは「保険金」ですから、住宅ローンは残ります。毎月受け取る保険金から、住宅ローンの返済を続けていくことになるのです。

団体信用生命保険の代わりとして検討される方は、毎月受け取る保険金で住宅ローンの返済と遺された家族の生活費を賄えるかを、シミュレーションすることがポイントといえます。

遺された家族に必要なのは「家」か「現金」か

団体信用生命保険と収入保障保険を比較するときは、「遺された家族に必要なものが何か」を考えることも大切です。

団体信用生命保険であれば、契約者に万一のことがあっても住宅ローンは完済されますから、家に住み続けることが可能です。
ただし、生活費は自分たちで稼がなければなりません。

一方の収入保障保険の場合、住宅ローンは完済されませんが、生活費は賄えるでしょう。
ただし、ローン返済額が多い場合は保険金だけで賄えず、家を手放す可能性も考えられます。
遺された家族に必要なのは「家」か「お金」か、家族で話し合った上で決めることが大切です。

【まとめ】

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者に万一のことがあったとき、遺された家族の経済的な負担を軽くするための保険です。
また、保障内容によっては加入中の生命保険を見直し、保険料や保障内容の最適化もできます。
これによって、現在の家計負担を軽くすることも可能でしょう。

さまざまな恩恵が受けられる保険ですが、一般的な生命保険よりもカバーできる保障内容が少なかったり、現金で給付される保険金がなかったりする場合もあります。
マイホーム購入をきっかけに、保険についても「本当に必要な保証は何か」を、改めて検討されてはいかがでしょうか。

国税庁の調査によると、日本の給与所得者の平均年収は約443万円だそうです（国税庁「令和3年分民間給与実態調査統計」より）。
「そろそろマイホームを購入したい」と考えている方の中にも、年収400万円台という人は多いと思います。

では、年収400万円の人が住宅ローンを利用する場合、いくらまで借り入れることができるのでしょうか。
仮に、3,000万円を借り入れて家を買うことは可能なのでしょうか。
返済を見据えた現実的な住宅ローンの借入額を、検証してみましょう。

【年収400万円で借りられる住宅ローンはいくら？】

住宅ローンの審査では、申込者の年収から「借入可能額（返済可能額）」を金融機関が試算しています。
年収に見合わない希望額を申し込んでも、審査には通らないということです。

では、年収400万円の方の借入可能額は、いくらくらいが目安なのでしょうか。
ここでは、借入期間35年、全期間固定金利1.65％（2022年12月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％、元利均等返済という条件でシミュレーションしてみましょう。

・年収400万円の借入可能額：2,657万円
・毎月の返済額：8万3,319円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

 

手取り額から借入可能額を試算

年収400万円の中に税金や保険料などを含んでいる場合、実際の手取り額は約320万円という方も多いと思います。
また、給与所得者でボーナスを含んでいる場合、毎月の手取り給与は22～23万円くらいになる人もいらっしゃるでしょう。

先ほどのシミュレーションでは、2,657万円を借り入れたときの毎月の返済額は、8万3,319円という結果でした。
毎月の給与から8万円以上の返済を続けていくことに不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

では、手取り320万円で借入可能額を求めると、いくらになるのでしょうか。
借入条件は先ほどと同じで、試算した結果が以下の通りです。

・手取り320万円の借入可能額：2,125万円
・毎月の返済額：6万6,636円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

借入可能額は500万円以上も少なくなりますが、毎月の返済額は1万6,000円以上も抑えられ、返済が始まってからの家計にゆとりが生じるでしょう。

もちろん、家計の状況は人それぞれ異なります。
毎月8万円以上を返済しても家計に余裕がある方であれば、2,600万円以上を借り入れても問題ないかもしれません。

【住宅ローンを3,000万円借り入れたときの返済額はいくら？】

続いて、3,000万円の住宅ローンを借り入れたときの返済額を試算します。
借入条件は先ほど同じく、借入期間35年、全期間固定金利1.65％、元利均等返済とします。

・3,000万円を借り入れたときのトータル返済額：3,951万1,524円
・毎月の返済額：9万4,075円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

3,000万円を借り入れると、利息返済額が約950万円も上乗せされ、トータルで約4,000万円を返済しなければなりません。
毎月の返済額も9万円を超えますから、手取り給与が22～23万円の方だと家計はひっ迫することが予測されます。

ボーナス払いを使えば3,000万円を借り入れても大丈夫？

給与所得者であれば、「ボーナス払い」を活用することで毎月の返済負担を抑えることも可能です。
ボーナス払いは一般的に、借入額の4割前後で設定される方が多いとされます。
元金3,000万円であれば、1,200万円をボーナス払いにするという計算です。

ここで、ボーナス払いで3,000万円を借り入れたときの返済額をシミュレーションしてみましょう。
借入条件は先ほどと同じで、ボーナスの割合は4割とします。

・毎月の返済額：5万6,445円
・ボーナスの返済額（年間）：22万6,353円

毎月の返済額は5万6,445円ですから、年収400万円（手取り額320万円）の方でも家計に余裕が生まれるのではないでしょうか。
ボーナスの返済額も年間約23万円ですから、現実的な返済額といえるかもしれません。

ボーナス払いは綿密な返済計画を立てることがポイント

ボーナス払いを利用する際には、いくつかの注意点があります。
その一つが、利息が増えることです。

借入額3,000万円を、ボーナス払いを利用しないときのトータル返済額は約3,951万円ですが、ボーナス払いを利用すると約3,955万円と、約4万円増えてしまいます。
これは、ボーナス払いだと元金の減るスピードが遅くなり、利息返済額が増えるためです。
とはいえ、トータルで約4万円の増加ですから、それほど大きな問題ではないでしょう。

それよりも注意したいことが、ボーナスが減ったときの対応です。
ボーナスの支給額は、勤務先の業績によって大きく変化します。経営状況が悪くなれば減ることもありますし、場合によっては「ボーナスなし」ということも考えられるでしょう。

長い人生では、転職したことでボーナスが減ることもあるでしょう。
あるいは、独立して起業した際に収入が減ることも予測されます。それでも、毎年約23万円のボーナス返済が続きます。

ボーナス払いを検討されている方は、支給額が少なくなったときに備えて貯蓄をするなど、綿密な返済計画を立てることがポイントになります。

【持ち家にかかる必要経費も返済計画にくわえる】

マイホームを購入すると、住宅ローンの返済以外にも、さまざまな経費がかかります。
その中で意外と忘れがちなのが、固定資産税などの税金と火災保険や地震保険の保険料です。

固定資産税は年間いくらになる？

固定資産税は、毎年課せられる税金です。税額は、固定資産税評価額に一定の税率（1.4％）をかけて求めます。

固定資産税評価額は、物件価格のおおよそ7割になることが多いといわれます。
3,000万円の物件であれば、約2,100万円が固定資産税評価額という計算です。
この評価額に税率1.4％をかけた、約29万円が毎年納める固定資産税の額になります。
年収400万円の方だと、1カ月分の給与以上の額が固定資産税に消えるのです。

なお、実際の固定資産税評価額は自治体の税務課などで調べられますので、事前に確認した上で返済計画にも含めましょう。

火災保険・地震保険の保険料はいくら？

火災保険は、万一に備えて加入することが求められます。
住宅ローンを利用する場合は、保険への加入が利用条件の一つです。

保険料は、地域や建物の構造、保証金や契約内容など、さまざまな要件によって異なります。また、契約期間も1年、5年、10年など選べ、長く契約した方が割安です。

一方、地震保険は家のある地域に大きく影響します。
つまり、大地震のリスクが高い地域ほど保険料は高いのです。
なお、地震保険の契約期間は最長5年です。

保険料は、各保険会社のホームページなどでシミュレーションできます。
目安として、以下の条件でシミュレーションした場合の保険料を求めてみました。

・神奈川県にある木造住宅（新築）
・保険金額は建物が1,500万円、家財が500万円
・地震保険あり
・契約期間は5年

上記の条件だと、保険料（5年）は約21～36万円という結果になりました。
5年ごとの更新時に、これだけの額が保険料に消えることも返済計画に踏まえておきましょう。

参考：i保険「火災保険料シミュレーション（戸建て）」
https://www.kasai-hoken.info/search/home/

【住宅ローン返済が家計を圧迫させないためにできることは？】

住宅ローンの返済額は、毎月の支出のなかで大きな割合を占めるものです。
返済が負担となり滞納を続けると、最悪のケースでは家を売却したり自己破産したりすることもあります。

年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、こうした最悪の状況に陥るリスクもゼロとはいえません。
リスクを少しでも下げるためにも、以下の対策を検討することが大切です。

頭金を多目に用意する

一般的に、頭金は住宅本体価格の2割程度が目安といわれます。
3,000万円の家なら、頭金を600万円用意し、住宅ローンの借入額を2,400万円にします。
借入額を抑えることで返済額も減らせますから、家計への負担を軽減できるでしょう。

年収400万円（手取り320万円）の方なら、800～900万円の頭金を用意できれば安心です。
これだけの自己資金があれば、ボーナス返済を使わなくても毎月の返済額は7万円以内に抑えられ、ゆとりある暮らしが期待できます。
自己資金で賄えない場合は、親に支援してもらうのも一手です。

返済が始まってからも貯蓄を続ける

住宅ローンの返済が始まってからは、毎月の返済とは別に、返済用の貯蓄をすることもポイントです。

長い人生には、病気やケガなどで収入が減少したり、予定外の支出が増えたりすることも考えられます。
そうした大きな家計の変化があっても、返済を滞らせずに続けるには、ある程度の貯蓄が必要になります。

家計に変化がなければ、貯蓄したお金で繰り上げ返済を実行しましょう。
返済期間が短くなり、老後の生活にゆとりが生じやすくなります。

【まとめ】

住宅ローンを利用するとき、もっとも大切なことは「返済を滞らせないこと」です。
ローンの滞納が続くと、せっかく手に入れた家が差し押さえられて競売にかけられる可能性もあります。

滞納をしないためには、ゆとりある返済計画を立てることが重要です。
予算ありきで借入額を決めるのではなく、現在の収入や家計状況から無理なく続けられる毎月の返済額を把握し、そこから借入額を決めることも検討してみましょう。

自己資金の少ない方にとって、住宅ローンはマイホーム購入をサポートしてくれる魅力的な商品です。
しかし、使い方を誤ると家計を圧迫して生活を苦しめる「邪魔な存在」になることもあります。

もし、住宅ローンを払えなくなり返済が滞ったら、どのような結末を迎えるのでしょうか。
ローンを返済できなくなる原因や、払えなくなったら「やるべきこと」を含めて、正しい対処方法をお伝えします。

【住宅ローンを払えないと家が競売にかけられる】

住宅ローンを払わずに滞納を続けると、どのような事態が起きるのでしょうか。
ここで、最悪のケースを時系列に沿ってお伝えしましょう。

『滞納1～3ヵ月』催告書・督促状が届く

住宅ローンを1～2回払わないと、金融機関から支払いを請求する通知書が届きます。
最初は「期日までに支払ってください」という内容の書面ですが、3ヵ月を過ぎたあたりから「催告書」や「督促状」いう通知書になり、「支払わなければ法的手続きに移行します」と法的措置を伝える警告文へと変わってきます。

『滞納4～6ヵ月』期限の利益喪失通知書が届く

通知書を無視し続けると、今度は「期限の利益喪失」という通知書が届きます。
期限の利益喪失とは、ローンの分割払いができる権利を失うということ。
つまり、「一括返済を請求します」という警告文です。

『滞納7ヵ月～』代位弁済通知書が届く

それでも滞納を続けると、「代位弁済通知書」が届きます。
これは、ローン保証会社が残債を代わりに返済したことを知らせる書類です。
つまり、債権者は保証会社に移ったことになります。

『滞納8ヵ月～』差押通知書が届く

ローン保証会社では、残債を回収するために家を競売にかける準備に着手します。
その際、勝手に家を売却しないよう、裁判所に申し立てて家を差し押さえます。
このときに提示されるのが、「差押通知書」です。

『滞納9ヵ月～』競売開始決定通知書が届く

文字通り、「競売が決まった」ことを知らせる通知書です。
実際に競売にかけられるのは、この決定から半年近く先になることが一般的ですが、とはいえ一刻も早く対処しなければ家が売却されてしまいます。

『滞納10ヵ月～』現況調査通知が届く

競売の売却額を決めるために、裁判所の執行官などが家の調査を行うことを知らせる通知書です。
なお、競売の売却額は市場価格より3割ほど安くなるのが通例です。
売却額で払えないときは、残債の一括返還が求められます。

『滞納1年～』期間入札通知書が届く

競売の入札が始まる日を知らせる通知書です。
入札が始まると、競売を避けるのが困難となり、家を手放すしか道がなくなります。

【ローンを払えなくなってしまう要因】

このように住宅ローンの返済が滞ると、家が差し押さえられて競売にかけられる可能性が高まります。
残念なことに、住宅ローン利用者の数％の人が滞納を続けて競売にかけられている、というデータもあるようです。

では、なぜローンを払えなくなるのでしょうか。
滞納者に多い理由をいくつか挙げてみましょう。

借入額が多すぎた

収入や家計状況に見合わない融資額を借り入れたことで、「返済計画が破綻した」というケースです。

最近は、「オーバーローン」といわれる物件価格以上の金額が借り入れできる商品も登場しています。
低金利とはいえ、借入額が増えれば返済額も増えますし、金利がアップすれば破綻するリスクが高まります。身丈にあった借入額を決めることが大切です。

収入が減った

長い人生には、リストラや転職、病気やケガによる休職など、収入が減少する場面がいくつか考えられます。
同じ会社に長く勤めても、不況でボーナスが減少して「ボーナス払いができない」と返済が滞る方もいらっしゃるようです。

支出が増えた

家族が増えたり、子どもの教育費が想定以上に高くなったり、物価高で食費や光熱費などが増えたりと、支出が多くなることも住宅ローンの返済に影響します。
病気やケガで入院費用が必要になるなど、突然の出費にも備えた返済プランを考慮することも大事です。

退職金が安かった

定年後もローン返済が続く場合、「退職金で完済しよう」と計画している方もいらっしゃるでしょう。
しかし、退職金が想定よりも安ければ、計画が狂って老後も返済が続くことになります。
できれば、定年前に完済できるよう計画を立てることも、返済を滞らせないためのポイントです。

【ローンを払えなくなる前にすること】

住宅ローンが家計を圧迫し始めたら、それ以外の支出で減らせる項目がないかを検討することから始めましょう。
特に、毎月支払いが生じる「固定費」の削減から着手すると効果的です。

たとえば、生命保険や医療保険などの保険料。住宅ローンを利用されている方であれば、団体信用生命保険に加入しているはずですから、保障内容に重複している部分がないかを確認します。
団体信用生命保険は、契約者が亡くなったときにローン残債を保険会社が肩代わりするものですから、遺された家族のために必要な生命保険の保険金を見直すのも一手です。

また、カードローンや自動車ローンといった住宅ローン以外にも借金がある方は、できる限り完済するよう努めましょう。
とりわけ、金利の高いローンから優先して返済していけば、家計負担を軽減しやすくなります。

【ローンが払えなくなったときの対処法】

家計を見直してもローン返済が重くのしかかるときは、住宅ローン自体の見直しに着手します。具体的な対処法として、次の行動から始めてみましょう。

金融機関に相談する

金融機関に、毎月の返済額やスケジュールなどの条件を変更できないか相談します。
仮に、返済期間を延ばすことができれば、毎月の返済額を抑えられる可能性があります。

また、現在利用している住宅ローンよりも低金利の商品がある場合は、借り換えるのも一手です。
借り換えの際には、事務手数料や抵当権の抹消・設定費用などのコストがかかりますから、トータルコストや毎月の返済額を比べて判断することが大切です。

なお、借り換えで新しい住宅ローンを契約するときにも、審査があります。
審査に通らなければ借り換えができない点は把握しておきましょう。

団信が適用されないかを確認する

病気やケガなど長期療養で収入が減った方は、団体信用生命保険が適用されないか確認します。

最近の団体信用生命保険には、「がん特約」「八大疾病の特約」といった特約が充実しており、入院費用などに対して保険金が支払われたり、ローン返済額が減額されたりするケースもあります。
療養された方は、団体信用生命保険に適用されないかを、改めて確認されることをおすすめします。

個人再生を利用する

住宅ローン以外にも借金が多い方なら、「個人再生」の利用も考えたいところです。

個人再生とは、裁判所の認可を受けて借金を減らしてもらう方法のことです。
個人再生には「住宅ローン特例」があります。これが認められると、家を手放すことなく借金を減額することも可能です。

ただし、住宅ローンは減額されません。また、個人信用情報に金融事故の情報が残るため（いわゆる「ブラックリスト」に登録されるため）、新たなローンを利用することが難しくなる点は把握しておきたいポイントです。

家を売却する

いかなる方法でも返済の見込みが立たないときは、家を売却することも検討します。
売却額がいくらになるかを不動産会社に確認してみましょう。

なお、ローンを滞納している方は一般的な売却方法が利用できません。
また、売却額が残債を下回るときも一般的な売却方法が使えません。
その場合は、「任意売却」が使えないかを検討しましょう。

任意売却とは、競売以外の方法で債務を一括返済する手法です。
ローンを滞納して「期限の利益喪失通知書」や「代位弁済通知書」が届いた方でも、任意売却を選択できます。
ただし、金融機関から許可がなければ任意売却はできませんので、いずれにしても金融機関へ早目に相談することが大切です。

【無理のない返済計画を立てることが重要】

住宅ローンの返済に苦しまないためには、「無理のない返済プランを立てる」ことが何よりも重要であるといえるでしょう。
収入に見合わない借入額を申し込まないことはもちろん、収入が減ったり支出が増えたりしても返済が滞らないよう、余裕をもった借入額を決めることが大切です。

返済計画を立てる際には、将来のライフイベントから家計の収支状況を把握することもポイントの一つです。

たとえば、子どもの人数や出産・育児休暇の期間などをあらかじめ計画し、「いつ、どれくらいの支出が必要か」「収入が減る期間はどれくらいか」といった収支を予測します。
その上で、家計が大きく変化する時期でも滞りなく返済できる額を求め、その額から住宅ローンの借入額をシミュレーションすることで、ゆとりある返済計画が立てやすくなります。

返済負担率は25％以内で借入額を試算する

将来のライフプランを予測するのが難しいという方は、借入額を決める要素の一つ「返済負担率」を25％以内に設定して、借入額をシミュレーションしましょう。
一般的に、返済負担率が25％以内であれば、滞りなく返済できるプランを立てやすいといわれます。
仮に、年収400万円の方であれば、年間の返済額を100万円以内にするという計算です。

なお、返済負担率には住宅ローン以外の借金も含めて計算します。
カードローンや自動車ローンなどの借金が多い方は、住宅ローンが完済するまでは可能な限り減らせるよう取り組むことも大切です。

【まとめ】

住宅ローンの毎月の返済額は、ほかの支出と比べて大きいため、家計が苦しくなると「邪魔な存在」に見えてしまいます。
しかも、数十年と続きますから「住宅ローンがなければ楽なのに」と考えたくもなるでしょう。
そうならないためには、契約する前に「無理のない返済プランを立てる」ことが重要になります。

将来の収支を予測するのが難しい方は、金融機関や不動産会社などの専門家に相談するのも一手です。
住宅ローンの支払いが苦しくなったときも、いろいろ相談に乗ってくれますから、返済が滞りそうになったら早目に相談しましょう。

二世帯住宅を始め、親子で一緒に暮らす家を検討されている方は、「親子リレーローン」を利用するのも一手です。

特に、「単独で借り入れる住宅ローンだと家を買えない」「完済が定年後になるため将来が不安」という親世帯の方にとって、親子リレーローンが十二分にサポートしてくれるでしょう。

ただ、利用に関して注意点もありますから、あらかじめメリットやデメリットを把握しておくことも大切です。
ここでは、親子リレーローンの特徴や利用条件、審査基準などをまとめて解説します。

【親子リレーローンの概要】

親子リレーローンとは、親の住宅ローンを子が引き継いで返済できるローン商品のことです。
金融機関によっては、「親子リレー返済」「親子二世帯型」と呼ばれる商品もあります。

契約は、親子二人で一つの住宅ローンを契約します。
連帯債務型の住宅ローンと同じで、通常は親が契約者（主債務者）、子が連帯債務者となるのが一般的です。

返済は、まず親から始まって、一定の年齢に達したら子が返済していきます。
いつ引き継ぐかは決まっていませんが、「親が定年を迎えたとき」など、あらかじめ親子で話し合っておくこともポイントです。

【親子リレーローンを利用できる条件】

親子リレーローンの利用条件は、金融機関によっても若干異なりますが、一般的には以下の条件を満たすことが求められます。

・同居または同居予定の親子であること
・返済を引き継ぐ子は1人のみ
・契約時の年齢は、親が70歳未満、子が20歳以上であること
・完済時の年齢は、子が80歳未満であること
・親子ともに安定した収入があること
・団体信用生命保険への加入は、どちらか一方のみ（通常は子が加入）

親子リレーローンは、親子が同居する家を取得する場合に利用できる融資です。
新築の二世帯住宅でも適用されますし、リフォームや建て替えでも利用できます。

年齢に関して、契約時は親子ともに決まっていますが、完済時は子のみです。
子が80歳までに完済できるよう、返済計画を立てることもポイントでしょう。

団体信用生命保険について、フラット35の親子リレー返済は親が加入することも可能ですが、ほとんどの金融機関では子に限定されています。
なお、団体信用生命保険の保障期間には年齢制限があります。
通常は80歳までとなっており、仮に親が加入しても80歳を迎えたら子が加入することになる点は覚えておきましょう。

【親子リレーローンの審査基準】

親子リレーローンの審査は、親子ともに実施されます。
審査基準は通常の住宅ローンと同じで、年収や返済能力、勤続年数、健康状態、それに先ほど紹介した条件を満たしていることなどが審査されます。

ただ、親子リレーローンは「子が返済を引き継いで完済する」ことを前提にした住宅ローンですから、親の返済能力よりも子の返済能力を重視する金融機関が多いという点が審査の特徴といえます。

親の返済能力に問題がなくても、子が転職を繰り返していたり他のローンの借入額が多かったりすると、「子の返済能力に問題がある」として、審査に通らない可能性があります。

また、完済時の年齢は「子が80歳未満」としていますが、通常の住宅ローンと同様に、実際には定年を迎えるまでに完済を求める金融機関が多いです。
ここも審査の大きなポイントになりますので、返済期間や借入額は慎重に決める必要があるでしょう。

【親子リレーローンを利用するメリット】

親子リレーローンを利用すれば、次のようなメリットを享受できます。

返済期間を延ばせる

住宅ローンの審査で重視されるポイントの一つに、「完済時の年齢」があります。
この年齢は金融機関にもよりますが、80歳未満としているところが多いです。
年齢が高い人ほど返済期間が短くなりますし、審査に通らない可能性も高まります。

親子リレーローンであれば、子が返済を引き継ぐため返済期間を延ばせます。
期間が延びれば毎月の返済額も抑えられますから、家計への負担も軽くなるでしょう。

借入可能額を増やせる

親子リレーローンは、親子の収入を合算して借り入れできる、連帯債務型の住宅ローンです。
このため、借入可能額を増やせますから、物件の選択肢が広がるでしょう。
また、返済期間を延ばせることも借入可能額を増やすのに好都合です。

住宅ローン控除は親子ともに適用される

住宅ローン控除は、親子ともに適用されます。
返済を引き継いでいないときでも適用されますから、大きな節税効果が期待できるでしょう。

なお、控除額は家の持ち分に応じて決まります。
たとえば、親が3分の2、子が3分の1の持ち分で、年末のローン残高が3,000万円だった場合、親の最大控除額は14万円（2,000万円×0.7％）、子の最大控除額は7万円（1,000万円×0.7％）になります（納税額や扶養家族の有無などの要因で、控除額は異なります）。

【親子リレーローンを利用するデメリット】

親子リレーローンには、デメリットや注意点もあります。
以下の点について対策を施した上で、利用を検討しましょう。

同居を解消しづらい

先述の通り、親子リレーローンは「親子が同居すること」が利用条件の一つです。
何らかの理由で同居を解消する場合には、ローンの完済が求められる点には注意が必要です。

また、子は返済が始まっていなくても連帯債務者として返済義務があります。
親子リレーローンを完済するまでは、別のローンの審査が厳しくなり、新たな借り入れができない可能性がある点も注意しましょう。

相続トラブルが生じやすい

親子リレーローンで購入した家は、親と子の共同名義となります。
親が亡くなると、親の持ち分は子が相続することになりますから、持ち分を決める際には相続税対策も考えておきたいところです。

また、子に兄弟がいる場合は、親の持ち分は兄弟にも相続されます。
これが、兄弟間の相続トラブルに発展しやすいことも注意点の一つです。
子に兄弟がいる方は、ローン契約前に家族で相続に関する話し合いをしておくことが大切です。

名義変更をすると贈与税が課せられる

相続トラブルを避ける方法として、家の名義を、ローンを引き継ぐ子に変更するという手もあります。
これなら、親の名義（持ち分）はなくなるため、家をめぐる相続トラブルを防げるでしょう。

ただし、名義変更をすると「親の持ち分を子に贈与した」とみなされ、子に多額の贈与税が課せられる場合があります。
相続税にもいえることですが、親の持ち分に対して課せられる税金も考慮した上で、「どちらがいくら返済できるか」を決めることが大切です。

【返済途中で親が亡くなったら？】

親子リレーローンを検討するうえで、注意したいポイントの一つに「親が早く亡くなったとき、子が返済できるか」という点があります。

たとえば、契約時には「定年を迎えるまでは親が返済する」と取り決めたとしても、親が定年前に亡くなったら、多額のローンを子が継承することになります。
毎月の返済額も、親の収入であれば問題ない額でも、子の収入だと返済が滞ってしまう場合もあるでしょう。

親子の収入を合算できるからといって限度額いっぱいに借り入れると、万一のときに困るのは子です。
子の収入でも返済が滞らないよう、無理のない返済プランを立てることも大切です。

子の返済負担が重くなったらどうする？

親が早く先立ち、子のローン返済が行き詰まりそうになったら、まず金融機関に相談しましょう。
親の生命保険を繰り上げ返済に充てることで毎月の返済額や返済期間を見直せるかもしれませんし、金利の低い住宅ローンへの借り換えなど、無理なく返済できるプランを提案してくれるはずです。

それでも返済が難しいときは、家を売却するという方法もあります。
ただし、売却額でローンを完済できることが条件です。
親の生命保険などを含めて完済できれば、ローン地獄から脱出できます。
とはいえ、親子で住み慣れた家を手放すことになりますから、借入額は慎重に決めることが大切です。

【親子ペアローンとの違いは？】

親子リレーローンと似たような住宅ローンに、「親子ペアローン」という商品があります。

親子ペアローンとは、親子で異なる住宅ローンを契約して1軒の家を購入する方法です。
親子リレーローンと同様に、借入額を増やせますから物件の選択肢が広がりますし、それぞれの借入額に応じて持ち分が決まる点も、親子リレーローンと同じです。
住宅ローン控除も、親子ともに適用されます。

親子リレーローンとの違いは、親子とも契約者となり、互いの連帯保証人になるという点が挙げられます。
つまり、親子ペアローンは契約が2本になりますから、契約に関する諸費用が2倍になることには注意が必要です。

また、親子ペアローンは返済を同時に進めていきます。
そのため、子もある程度の収入が求められます。
なお、返済額はそれぞれの借入額に応じて決まりますから、あらかじめ持ち分を話し合っておくことが大切です。

団体信用生命保険に親子ともに加入できることも、親子リレーローンとの違いです。
仮に、親が返済途中で亡くなったときは、親の残債は保険で完済されますので、子に引き継がれることはありません。
ただし、子の返済は残ります。

それぞれに向いている人は？

親子リレーローンに向いている人は、「親が定年を迎え年金生活をしている」「子が若くて収入が少ない」といった、単独で住宅ローンを契約するのが難しいという場合に利用されることが多いです。

これに対して親子ペアローンは、それぞれがローン契約者になりますから「親子ともに一定の収入がある」人に適しています。
二人の収入を合わせることで、「ワンランク上の二世帯住宅を検討している」人にも適しているでしょう。

【まとめ】

親子リレーローンを利用することで、定年を迎えた親世帯の人でも収入の少ない子世帯の人でも、理想のマイホームを手に入れるチャンスが広がります。
借入可能額も増やせますから、物件の選択肢も広がるでしょう。

一方で、ローンは子に継承されますから、親に万一のことがあっても負担をかけないよう、借入額や返済期間を慎重に決めることも大切です。
上手に活用することで、親子で協力して建てた家を手に入れましょう。