住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
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■住宅ローン返済比率で返済上限額を算出
すでに車のローンを支払っている場合、まったく住宅ローンが借りられないということはありません。
ただし、審査によって住宅ローンの借入可能額は減額されてしまう可能性は否めません。
車のローンが住宅ローンの審査に与える影響は、ローンの残債ではなく「年間の返済額」によります。
住宅ローンの審査では、返済負担率＝年収に占める年の返済額の占める割合によって借入上限額を算出するためです。
年収500万円、車のローンの支払いが月々8万円とした場合、一年間の支払額は96万円です。
返済負担率＝年間返済額96万円÷年収500万円×100＝19.2％
現状の返済負担率は19.2％です。
住宅金融支援機構のフラット35を例にあげると、年収の35％を年間返済上限額としているため、あと15.8％の余裕があります。
1500万円の借入を行いたい場合を考えましょう。
平成28年11月のフラット35の金利を適用して、金利1.5％、35年ローン、元利均等返済でシミュレーションすると、毎月の返済額は約45,927円です。
住宅ローンの返済比率は次のようになります。
住宅ローンの年間返済額＝45,927円×12＝約55.1万円
返済負担率＝年間返済額55.1万円÷年収500万円×100＝11％
車のローンの返済負担率と住宅ローンの返済負担率を足して35％以内に収まっているため、借入可能と考えたいところです。
■住宅ローン適用金利と審査金利
ただし、住宅ローンの適用金利で計算した金額は借入できない可能性があります。
金融機関の審査では、融資できるか否かの判断について実際の適用金利を使って計算しません。
実際より厳しい審査金利4％で計算、判断しています。
上記と同じ条件で審査金利4％を用いると、毎月の返済額は66,416円です。
住宅ローンの年間返済額＝66,416円×12＝約79.7万円
返済負担率＝年間返済額79.7万円÷年収500万円×100＝15.9％
車のローンの返済負担率と住宅ローンの返済負担率を足すと35％を超えてしまい、審査が否決されてしまう可能性が高いのです。
■返済期間延長について
借入希望額の1500万円で住宅ローンを組みたい場合、返済期間を延長する方法があります。
フラット35では最長35年と決まっていますが、金融機関によっては40年、50年の返済期間を設定できる住宅ローンがあります。
返済負担率から計算して、毎月の返済額の上限は次のようになります。
毎月の返済額＝年収500万円×住宅ローン返済比率15.8％÷12＝約65,800円
この条件で審査金利4％、40年ローン、元利均等返済でシミュレーションすると、借入可能額は約1574万円まで増えます。
ここで気を付けたいポイントが2つあります。
1つ目は、40～50年ローンでも完済の年齢は80歳までとされていることが多いことです。
年齢が低ければこのような長期ローンを利用することもできますが、40代以降はこれらの住宅ローンを利用することができません。
2つ目は、返済期間が長ければ長いほど、利息を含めた総支払額が大きくなることです。
これは繰り上げ返済を利用して解消していきましょう。
車のローンを完済した後は、住宅ローンの支払いに余裕ができると思います。
借入時は長めの返済期間でローンを組んでも、返済は素早く済ませるのがローンを上手に利用するコツです。
■まとめ
車の購入と住宅の購入の時期が重複してしまい、このようなお悩みをかかえるお客様はたくさんいます。まずは状況をしっかりと把握し、不安なポイントを洗い出しましょう。
センチュリー21住宅セレクションでは、随時ご相談を受け付けております。
まずはお気軽にご相談ください。
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