■はじめに
家を買うときに、多くの人は住宅ローンを組みます。
その中で、どの金利種類で住宅ローンを組むか迷う方は非常に多いです。
そこで今回は、金利の種類である「固定金利」と「変動金利」について、それぞれのメリット・デメリットやリスクについて解説します。
■固定金利と変動金利の違い
固定金利と変動金利の最も大きな違いは、金利が変動するかしないかになります。
また、固定金利には、「全期間固定型」と「固定期間選択型」の2種類があります。
・変動金利
変動金利は半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額に反映します。
つまり、5年後ごとに返済額が変動する可能性があるのでリスクがあるのです。
しかし、すべての金利プランの中で最も金利が低いという点がメリットになります。
・全期間固定金利
全期間固定金利は、読んで字のごとく、借入した期間ずっと金利が変わらないプランになります。
全期間固定型の住宅ローンは銀行でも提供していますが、「フラット35」という商品が最も有名です。
金利は3種類の金利プランの中ではもっとも高いですが、金利が変わらないので月々返済額が変わらないという安心感があります。
・固定期間選択型金利
固定期間選択型とは、金利を固定する「期間」を選べる金利プランです。
たとえば、「10年固定」であれば、10年間は金利が固定されていますが、10年経過後にまた金利を選びなおします。
金利は変動金利よりは高いですが、全期間固定型よりも低いです。
つまり、固定期間選択型は、変動金利と全期間固定型の性質を併せ持つプランといえます。
■金利方式の選び方
金利方式の選び方は、「安定」を選ぶか「返済額」を選ぶかを基準に考えましょう。
ただ、それぞれデメリットやリスクがあるので、その点をしっかり理解したうえで選ぶのが重要です。
・「安定」を最優先に選ぶ
安定した返済を最優先に選ぶ場合には、全期間固定型が良いでしょう。
全期間固定型なら金利が倍になろうが、支払額は変わらないからです。
ただ、変動金利も返済額がどこまでも上がるというわけではありません。
上述のように、変動金利は5年ごとに返済額が変わる可能性がありますが、
「金利がどんなに上がっても従前の月々返済額の1.25倍以上は上がらない」というルールがあります。
しかし、1.25倍ということは「月々10万円」の返済額が「月々12.5万円」に上がる可能性もありますので、
その不安定さを避けたい場合には全期間固定金利が良いでしょう。
デメリットやリスクとしては、そもそも金利が高いので月々支払い額が高くなるということです。
・「返済額」を最優先で選ぶ
返済額をとにかく低くしたいという方は、金利が最も低い変動金利がおすすめです。
たとえば、4,000万円借り入れるときの金利による返済額の違いを見てみましょう。
仮に、借入期間35年、変動金利0.7％、全期間固定金利1.1％とします。
そのときには、「変動金利0.7％：月々返済額107,408円」、「全期間固定金利1.1％：114,788円」となります。
つまり、変動と固定の差は月々7,380円、年間88,560円、35年トータルでは約310万円の違いになります。
しかし、一方で、常に金利が変動するリスクを抱えているため、将来的な資金計画を立てにくいというデメリットがあります。
・固定期間選択型について
上述した「安定」と「返済額」のどちらの基準でも選べない方は、全期間固定と変動金利の要素を併せ持つ「固定期間選択型」をおすすめします。
選択する「期間」は今後の金利動向をチェックしましょう。
早めに金利が上がりそうなら、「10年」などの長い期間を選択しましょう。
一方、金利がしばらく上がらなそうであれば、「2年」などの短い期間がおすすめです。
■まとめ
このように、金利プランによって、それぞれ特徴があります。
その特徴を抑えたうえで、自分の今後の方針に合ったプランを選ばなければいけません。
住宅ローンは支出の大部分を占める費用になるので、金利プランは慎重に選びましょう。
また、金利の仕組みはもっと複雑な要素もあります。詳細は、センチュリー21住宅セレクションにお問い合わせください。
