■はじめに
住宅ローンには「繰り上げ返済」という仕組みがあります。
繰り上げ返済をするとメリットが多いですが、繰り上げ返済の「手数料」や「タイミング」によって、
そのメリットを最大限に受けられるかどうかは違います。
そこで今回は、住宅ローンの「繰り上げ返済」について詳しく解説します。
■住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンで借り入れた「元金」を、借入期間中に返済することです。
繰り上げ返済には「一括繰り上げ返済」と「一部繰り上げ返済」の2種類があります。
・「一括繰り上げ返済」とは
残債を全額一気に返済することを指し、主に物件を売却するときに利用されます。
多くの金融機関で、一括繰り上げ返済の時には手数料が数万円かかります。
・「一部繰り上げ返済」とは
借入金額の一部を部分的に返済することをいいます。
たとえば、3,500万円残債があるときに「100万円だけ一旦返済する」ということです。
一部繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。
今では、ネットからの手続きであれば無料の金融機関も多いですが、窓口での手続きになると手数料がかかる場合もあります。
また、繰り上げ返済できる単位も「1万円単位」や「100万円単位」と金融機関によって異なります。
この点も加味して借入を起こす金融機関を選ぶと良いでしょう。
さらに、一部繰り上げ返済をすると元金が減るので、「借入期間の短縮」か「月々返済額の減少」のどちらかを選ぶことができます。
■返済方法の種類とメリット
一部繰り上げ返済の際には「まとまったお金を返済する」か、「マメに返済する」の2つの方法があります。
結論からいうと、「マメに返済する」方がお得になります。
・利息がかかっている
なぜ、マメに返済する方がお得かというと、そもそも住宅ローンには金利による「利息」が発生しているからです。
仮に、借入期間35年、金利1％、借入金額5,000万円だったとします。
この場合には、総返済額は59,279,814円になるので、35年トータルで約930万円の利息を支払っていることになります。
「元利均等」と「元金均等」で仕組みが異なりますが、
単純計算すると、年間で約26.5万円（930万円÷35年）の利息を支払っているということです。
そのため、マメに返済して少しでも早く元金を減らし、この「利息部分」の減らすことで、総返済額を減らした方がお得なのです。
・総返済額の事例
前項と同じ「借入期間35年、金利1％、借入期間額5,000万円」の条件で借り入れたとします。
そのときに、「1年ごとに100万円×5年」と繰り上げ返済するパターン①と、
「5年後に一気に500万円」繰り上げ返済するパターン②で、総返済額を比較してみましょう。
パターン①：総返済額57,527,897円（3年11か月期間短縮）
パターン②：総返済額57,656,504円（3年11か月期間短縮）
パターン①とパターン②では、総返済額に約12.8万円の差が出てきます。
つまり、1年ごとマメに返済する方が、まとめて一気に返済するよりも総返済額が減ってお得ということになります。
ただし、先ほどいった「手数料」には注意しましょう。
仮に、手数料が「1回の繰り上げ返済につき○○万円」などの金融機関の場合、マメに返済すると手数料がかかってきます。
そのため、「手数料」と「繰り上げ返済でお得になった金額」を比べて、繰り上げ返済するタイミングは検討しましょう。
■まとめ
このように、住宅ローンの繰り上げ返済には種類があり、各金融機関によって手数料が異なります。
また、返済するタイミングによって、総返済額が異なる点も理解しておきましょう。
繰り上げ返済は総返済額を減らす最も簡単な方法なので、
その仕組みを理解しておくかどうかで将来的に大きな違いが出てきます。
繰り上げ返済の仕組みはまだまだ奥が深いです。詳細はセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせください。
