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住宅ローンの返済負担を抑えるなら、「借り換え」を検討するのも一手です。
長引く低金利で住宅ローンの金利も数年前より下がっており、現在提供されている商品に借り換えたほうが金利負担額を減らせる可能性があります。
このほかにも、住宅ローンを借り換えることでさまざまな恩恵が受けられますが、注意点もあるため、検討する場合はあらかじめ確認しておくことが大切です。
そこで、住宅ローンを借り換えるメリットや注意点、借り換えるタイミングの目安などをまとめて紹介します。
【住宅ローンの借り換えとは】
住宅ローンの借り換えとは、いま借り入れている住宅ローンの残債を別の金融機関から借り入れて完済し、新たに借り入れた金融機関でローンを返済していく方法のことです。
いま借り入れている住宅ローンよりも低金利の商品に借り換えることができれば、トータルの返済額や月々の返済額を減らせますから、「ローン返済が家計を圧迫している」と悩まれている方なら検討したい方法の一つでしょう。
なお、金融機関によっては借り換え専用の住宅ローン商品を提供しているところもあります。
さまざまな商品のなかから、自分に適した住宅ローンを選ぶこともポイントの一つです。
【住宅ローンを借り換える5つのメリット】
住宅ローンを借り換えることで、返済負担を抑えたり将来に安心感を与えたりと、さまざまなメリットを享受できます。
ここで、住宅ローンの借り換えで得られる主なメリットを5つ紹介しましょう。
返済額を減らせる
いちばんのメリットが、トータルの返済額を減らせることです。
先ほども説明した通り、いま借り入れている住宅ローンよりも低い金利の商品を選ぶことで将来返済する金利負担を抑えられ、トータルの返済額や月々の返済額を減らせる効果が期待できます。
その効果は、残債や残りの返済期間にもよりますが、1％でも低い住宅ローンに借り換えると、金利負担を数十万円から数百万円も抑えることが可能です。
返済期間を短縮できる
毎月の返済額はこれまでと同じ額に設定すれば、返済期間を短縮することもできます。
住宅ローンの完済時期は定年前に設定するのが一般的ですが、定年後も返済が続く方は年金以外にも安定した収入を確保する必要があるでしょう。
借り換えることでトータルの返済額が減れば、定年前に完済できる可能性もあります。
老後に安心感を与える意味でも、住宅ローンの借り換えは検討したい一手です。
団信の補償内容を見直せる
最近の住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）の内容がとても充実しています。
死亡や高度障害のほかにも、三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）や八大疾病（三大疾病に加え、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）でも補償される商品も登場しています。
団体信用生命保険の内容は、住宅ローンを完済するまで変更できないのが通例です。
しかし、借り換えをすれば新しい保険に加入し直すことになるため、保険の見直しもできるのです。
金利上昇リスクを防げる
いま借り入れている住宅ローンが変動金利タイプの場合、固定金利タイプの住宅ローンに借り換えることで金利上昇リスクを抑えられます。
現在は低金利の状態が長く続いていますが、今後上昇する可能性も否定できません。
とりわけ、これから子どもの教育費が増える方など出費がかさむことが想定される方の場合、住宅ローンの返済額が増えないように対策したいところです。
返済額の増加に不安を覚える方であれば、金利上昇リスクのない固定金利の住宅ローンに借り換えると安心でしょう。
リフォームローンの借入にも有効
リフォームを検討されている方であれば、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム資金を借り入れることが可能な金融機関もあります。
一般的にリフォームをするときの融資はリフォームローンを活用しますが、その金利は住宅ローンよりも1～2％高い傾向があります。
住宅ローンを借り換える際に窓口でリフォーム資金の借り入れを相談し、住宅ローンと同じ金利でリフォームの融資を受けられたら、金利負担分を大きく減らすことも期待できるでしょう。
【借り換えるタイミングの目安について】
住宅ローンを借り換えるメリットは、ローン残債が多く、また残りの返済期間が長い人ほど効果が大きくなります。
借り換えることで減るのは金利負担分が主ですから、できるだけ早い段階に実行した方が得をするのです。
一般的には、「ローン残債が1,000万円以上」「ローン実行から10年以内」「金利が1％以上下がったとき」に借り換えると効果が大きいといわれます。
では、実際にどれくらい返済額を抑えられるのでしょうか。
ここで、「返済期間35年の方が金利の1％低い商品に借り換える場合」でシミュレーションをしてみます。
ローン実行10年目に借り換えた場合
- 前提条件
・ローン残高：2,500万円
・ローン残年数：25年（ローン実行10年目）
・金利：2.5％→1.5％へ借り換え（全期間固定金利）
この条件で、残り25年のトータル返済額をシミュレーションした結果は、以下の通りです。
- 残り25年のトータル返済額
・借り換えた場合 約3,000万円
・借り換えない場合 約3,365万円
借り換えなければ残債は約3,365万円ですが、1％低い商品に借り換えると約3,000万円になり、約365万円も抑えられます。
毎月の返済額で比べると、1万円以上も安くなる計算です。
ローン実行20年目に借り換えた場合
- 前提条件
・ローン残高：1,500万円
・ローン残年数：15年（ローン実行20年目）
・金利：2.5％→1.5％へ借り換え（全期間固定金利）
先ほどよりローンの残高が1,000万円減ったケースで、残り15年のトータル返済額をシミュレーションします。
- 残り15年のトータル返済額
・借り換えた場合 約1,677万円
・借り換えない場合 約1,800万円
このケースでも、トータルの返済額は123万円以上、毎月の返済額は6,907円も節約できます。
ただ、ローン実行10年目（ローン残年数25年）と比べるとトータル返済額の削減効果は小さいことがわかるでしょう。
住宅ローンの借り換えを検討するなら、できるだけ早い時期に検討する方が、より大きな効果を期待できます。
【住宅ローン借り換えの注意点】
住宅ローンの借り換えにはメリットだけでなく、デメリットとなる注意点がいくつかあります。
以下の点は金融機関にもよりますので、借り換えを検討している場合は確認した上で利用しましょう。
公的住宅ローンは原則として借り換えができない
財形住宅融資や公庫などの住宅ローンを利用されている方は、原則として民間金融機関の住宅ローンなどへの借り換えができません。
逆に、民間金融機関の住宅ローンから公的融資への借り換えも不可です。
例外として、フラット35は借り換えが可能ですが、フラット35Sへの借り換えはできない点には注意しましょう。
借り換えにも審査がある
いま借り入れている金融機関で受けた審査と同様に、借り換え先の金融機関でも審査を受ける必要があります。
借り換え先の金融機関が指定する提出書類を揃えるなど、意外と手間のかかる作業ですから、事前準備をしっかり行うことが大切です。
審査で特に注意しなければならないのが、収入の点です。
住宅ローンの実行後に、転職や起業された方もいらっしゃるのではないでしょうか。
転職や独立して間もない方だと安定した収入が見込めないとして審査に影響が出る場合がありますし、以前より収入が減っている方も注意が必要です。
諸費用がかかる
住宅ローンの借り換え手続きには、「いま借り入れている金融機関への完済手続き」と「新しい住宅ローンの契約手続き」をする必要があり、それぞれに諸費用がかかります。
まず、いま借り入れている金融機関への完済手続きに必要な諸費用には、「全額繰り上げ返済の事務手数料」「ローン保証料の手数料」「登記費用」などがあります。
目安の額は金融機関によっても異なりますが、全額繰り上げ返済の事務手数料が1～3万円程度、ローン保証料の手数料が1万円程度、そのほか抵当権の抹消にかかる登記費用が2万円程度で、トータルで4～7万円くらいになります。
一方、借り換え先の新規契約に必要な諸費用には、「事務手数料」「ローン保証料」「印紙代」「登記費用（抵当権の設定費用）」などがかかります。
事務手数料は3～5万円程度が目安。
ローン保証料は借入額と返済期間に応じて決まりますが、おおよそ20～30万円くらいです（金融機関によっては保証料が不要なところもあります）。
契約書に貼付する印紙代が2万円程度、さらに抵当権を設定する登記費用として10万円前後となり、トータルで数十万円は必要になります。
これらを合わせた諸費用は、数十万円から100万円を超えるケースもあります。
とくに残債が少なかったり残りの返済期間が短かったりする方だと、借り換えによって減らせる返済額よりも諸費用の方が高くなる可能性がありますから、借り換えの効果をシミュレーションした上で諸費用と比較されることをおすすめします。
【まとめ】
住宅ローンの借り換えは、いま借り入れている商品よりも金利の低い商品を選ぶことでトータルの返済額や返済期間の短縮も見込めますから、家計負担を軽くしたい方は検討したい手法です。
一方で、借り換えの手続きには手間とコストがかかります。
場合によっては、借り換えない方がトータルコストを抑えられることもありますから、どちらがお得になるかを比較検討するこが大切です。
住宅ローンの返済負担を抑える方法は、借り換えのほかにもいくつかあります。
家計が苦しくて悩んでいらっしゃる方は、まず、いま借り入れている金融機関の窓口で相談し、どの方法が家計負担を最小限に抑えられるかを総合的に判断されることをおすすめします。
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