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住宅ローンを借り入れるには、金融機関の審査に通ることが大前提です。
金融機関では独自の審査基準を設けて申込者の返済能力などをチェックしますが、その基準を満たさない方は審査に通らず、住宅ローンを利用できません。
もし、住宅ローンの審査に落ちたら、どのような対応をすれば良いのでしょうか。
また、審査に通りやすくするために今からできる対策はあるのでしょうか。
住宅ローンの審査に落ちやすい理由や、通りやすくするためのポイントをまとめて紹介します。
【住宅ローンの審査に落ちたら、まずやること】
住宅ローンの審査には、年齢や年収、健康状態、返済負担率など、さまざまな項目があります。
事前審査で通らなかった場合、これらの項目で審査基準を満たさなかったことが考えられますが、事前審査は通り本審査で落ちたという方だと「申告内容に相違がある」というケースも考えられます。
たとえば、申込書の内容が事前審査と本審査で違うとき。
審査期間中に転職するなど、年収や勤務先などが変わると、金融機関は「虚偽の申告をした」とみられることがあります。
また、カードローンや自動車ローンといった住宅ローン以外の借り入れ状況が変化したときも、審査に影響を与えることがありますから注意が必要です。
もちろん、虚偽の申告はNGです。
審査に通りやすくするために年収を上乗せしても、本審査では源泉徴収票などの必要書類を提出しなければなりませんから、ウソの申告が判明してしまいます。
単なる書き間違いでも、金融機関では申告内容に誤りがあるとみなして審査に影響を与えることもありますので、審査に通らなかったときは改めて申込書の内容を再チェックしましょう。
【住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由】
申込書の内容に間違いがない場合、金融機関の審査基準を満たさなかったことが、通らなかった原因になるでしょう。
この場合、どの基準を満たさなかったのかを検証することが、再審査で通るための第一歩となります。
ここで、住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由をまとめました。
該当する内容がある方は、後ほど審査に通るための対策もお伝えします。
完済時の年齢が定年後になっている
多くの金融機関では、住宅ローンの完済時の年齢を「80歳未満」に設定しています。
ただ、金融機関では安定した収入があることを前提に融資しているため、実際には「定年」までの完済を求めるのが一般的です。
40代や50代の方で返済期間が30年以上のローンを申し込み、審査に通らなかったら、年齢が原因だと推測されます。
勤続年数が短い
年齢が若い方でも、就職したばかりの方や転職を繰り返している方だと「収入が不安定」とみなされ、審査に影響することがあります。
一般的に、勤続年数は3年以上あると有利といわれますから、勤続期間が3年未満の方だと審査に通らないことがあるのです。
なお、契約社員やパート従業員などの非正規雇用の方でも、勤続年数が長く安定した収入があれば、住宅ローンを借り入れられる金融機関もあります。
健康状態がよくない
住宅ローンの本審査では、申込者の健康状態もチェックされます。
これは、団体信用生命保険に加入するための審査です。
住宅ローンの多くが、団体信用生命保険に加入することも借り入れ条件となっており、健康状態が良くないなど保険の加入条件を満たさない方は住宅ローンの審査も通りません。
なお、団体信用生命保険の審査には告知期間があり、過去3年以内の病歴を申告する必要があります。
現在は健康でも、過去3年以内に該当する病を患った方はローンを借りられない可能性があります。
物件の担保評価が低い
本審査では、土地や建物の担保評価についても審査されます。
住宅ローンは物件を担保に融資を行うため、担保評価額が希望する借入額よりも低いと、審査に通らない可能性が高まります。
とりわけ、築年数の古い中古物件は担保評価が下がりやすく、物件価格と同等の借入額を希望すると審査に落ちる可能性があるのです。
新築物件でも、事前審査から本審査の間に建築内容が大きく変更した場合、担保評価が下がって審査に通らないケースもありますから注意しましょう。
返済負担率が高い
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。
返済負担率は一般的に、25％以内であれば無理のない返済プランが立てられるといわれますが、それ以上になると返済が滞りやすくなるため審査に影響を与えるとされます。
また、返済負担率の計算には自動車ローンやカードローンなど住宅ローン以外の借り入れも含むため、借り入れの多い方は審査に通らない可能性が高まります。
ほかのローンで滞納した経験がある
金融機関では、住宅ローン以外のローンに関する取引記録（個人信用情報）も、信用情報機関から取り寄せてチェックしています。
その記録に返済遅延や滞納といった、いわゆる「金融事故」が残っていると、住宅ローンの返済も滞る可能性が高いとみなされ、審査に影響を与える場合があります。
なお、金融機関によっては民間のカードローンだけでなく、税金や公共料金、携帯電話の代金などの滞納履歴もチェックしているところもあるようです。
【住宅ローン審査を通りやすくするための対策法】
住宅ローンの審査に通らなかった原因がわかれば、対策を施して再審査に挑むことで融資が受けられる可能性があります。
ここでは、具体的な対策法をまとめましたので、通らなかった原因に併せてチャレンジしてみましょう。
完済時の年齢を65歳以下に設定する
完済時の年齢を定年後に設定されていた方は、できる限り定年までに完済できるよう調整しましょう。
40歳の人は返済期間を25年以内に、50歳であればできる限り短くすることが審査に通るためのポイントです。
返済期間が短くなると、毎月の返済額が高くなり家計の負担が重くなるかもしれません。
頭金を増やして借入額を減らしたり、連帯保証人を立てたりと、対策を施しましょう。
頭金をできるだけ多くする
借入額を減らすには、頭金をできる限り多く用意することも、一つの方法です。
一般的に頭金は、購入額の2割程度あると審査に通りやすいといわれます。
年齢が高い方は3割程度を用意できれば、返済が始まってからの負担が軽くなるでしょう。
貯蓄の少ない方は、両親にお金を借りることも検討したいポイントです。
転職・独立は住宅ローンの実行まで待つ
転職や独立を検討されている方は、住宅ローンが実行された後まで待ってください。
転職・独立したばかりの方は、勤続年数を問わない住宅ローンに申し込むか、3年以上経ってからトライしましょう。
ワイド団信や団信のない住宅ローンを検討する
団体信用生命保険の告知期間である過去3年以内に大病を患った方は、3年以上経過してから再審査すると通るかもしれません。
ただ、病歴によっては「ワイド団信」も検討してみましょう。
ワイド団信は、高血圧や糖尿病といった通常の団体信用生命保険に加入できない方でも入れる保険ですから、確認されることをおすすめします。
ワイド団信でも加入できない場合は、保険への加入が必須ではないフラット35などの住宅ローンを選ぶのも一手です。
物件評価を高める資料を用意する
中古物件を購入される方など、物件評価の低さが影響して審査に通らなかった場合、評価がプラスになる資料を付けて再提出すると通る場合があります。
たとえば、大規模改修を記録した資料や管理状況がわかるものなど、一般的な中古物件よりも資産価値が高いことを証明できれば、評価を上げてくれるかもしれません。
購入した不動産会社で、一度、相談してみましょう。
また、物件の評価基準は金融機関によっても異なります。
他行なら審査に通る場合もありますので、複数の金融機関に申し込むのも一手です。
借金を減らす
カードローンや自動車ローンなど多額の借金がある方は、できる限り借金を減らして再審査に臨みましょう。
複数の機関から借り入れている方は、利子の高いローンから優先して返済するとスムーズに減額できます。
また、住宅ローンの審査中に新しい借金をつくらないこともポイントです。
過去に滞納履歴があるなど信用情報に問題がある方は、その記録が消えるまで待つしかありません。
一般的に、金融機関の審査では過去5～7年くらいまでさかのぼってチェックするといわれます。
記憶があいまいな方は、信用情報機関に問い合わせて確認されることをおすすめまします。
ペアローンや収入合算タイプの住宅ローンを検討する
収入の少ない共働きの方なら、夫婦の収入を合算できるペアローンや連帯債務型・連帯保証型の住宅ローンも、検討する価値があります。
これらの住宅ローンは収入を合算することで借入可能額を増やせますから、審査にも通りやすくなるのです。
ただし、借入額を増やすと返済が始まってから家計を圧迫する恐れがありますので、検討する場合は資金計画をしっかり立てることが大切です。
別の銀行で審査する
審査基準は金融機関ごとに異なりますし、重視されるポイントも違います。
勤続年数だけをみても、1年以上という銀行もあれば、フラット35のように審査基準がないところもありますから、他行だと審査に通る可能性が十分にあります。
実際に「他行だと審査に通った」という話はよく聞かれますから、審査に通らなかった銀行とは別の金融機関で、できれば複数の金融機関に申し込んでみましょう。
【まとめ】
住宅ローンの審査に通りやすくするには、あらかじめ金融機関の審査項目を把握して、自分がひっかかりやすい項目の対策を立てることもポイントです。
審査項目を公表している金融機関は少ないですが、この記事で紹介している内容は多くの金融機関で重視しているポイントです。一度審査に落ちた方も「何がいけなかったのか」をしっかり検討して、できる対策から始めていきましょう。
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