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金融機関から融資を受ける際には、一般的に「保証人」が必要です。
では、住宅ローンを利用する際にも、保証人を立てる必要があるのでしょうか。
仮に保証人が必要な場合、どのようなシーンで求められるのでしょうか。
「連帯保証人」や「連帯債務者」との違いも併せて、住宅ローンにおける保証人の定義をお伝えします。
【住宅ローンでは原則、保証人は不要】
結論から伝えると、住宅ローンの審査で保証人が求められることは原則ありません。
保証人を立てなくても住宅ローンを契約でき、融資が受けられます。
そもそも保証人とは、主債務者（住宅ローンの契約者）が何らかの理由で返済できなくなったときに、代わりにローンを返済する人のことをいいます。
一般的に、金融機関から融資を受ける際には、保証人を求められることが多いです。
では、なぜ住宅ローンの場合は保証人が不要かというと、「保証会社」を利用していることが理由の一つです。
住宅ローンの審査は保証会社も一緒に行っており、その審査に通ることが住宅ローンの契約条件としている金融機関が一般的です。
また、物件自体が担保に入っていることも保証人が不要な理由といえます。
金融機関から見れば、仮に債務者が返済できなくなった場合でも、家を差し押さえて売却した代金でローンを完済できれば貸したお金を回収できます。
抵当権を設定した家や土地が保証人の代わりになっている、という見方もできるでしょう。
【保証人と連帯保証人の違いは？】
一般的に、住宅ローンで保証人といえば、「連帯保証人」を指すことが多いです。
ただ、保証人と連帯保証人は、厳密には似て非なるものですから、正確な意味を理解しておく必要があります。
そもそも連帯保証人とは？
連帯保証人とは、主債務者の借りた住宅ローンを保証する人のことです。
債務者ではないため住宅ローンを一緒に返済する必要はありませんが、主債務者が何らかの理由で返済できなくなったときには連帯保証人が代わりに返済しなければならない義務が生じます。
連帯保証人の方が責任は重い
保証人も連帯保証人も、主債務者が返済できなくなったら、代わりに返済の義務を負う点では同じです。
では、保証人と連帯保証人は何が違うかというと、行使できる権利に違いがあります。
保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」という3つの権利を行使できますが、連帯保証人にはその権利がありません。
「催告の抗弁権」とは、金融機関が保証人に支払いを求めた際に「主債務者に請求してください」と主張できる権利のことです。
「検索の抗弁権」とは、主債務者に返済能力があるにも関わらず返済を拒んだとき、「返済能力があるから財産を強制執行して欲しい」と主張できる権利のことをいいます。
また、「分別の利益」とは、保証人が複数いる場合にその人数で返済総額を割った金額のみ返済すれば良いということ。
保証人が3人いてローン残高が1,500万円の場合、1人500万円までの責任しか発生しないことになります。
保証人であれば、この3つの権利を行使して金融機関からの支払いを断ったり、負担を軽減したりすることが可能です。
しかし、連帯保証人には、主債務者に返済能力があったとしても、こうした主張ができず、全額を返済しなければなりません。
連帯保証人の方が、保証人よりも重たい責任があるといえるでしょう。
連帯債務者とは
連帯保証人と似ている言葉に、「連帯債務者」があります。
連帯債務者とは、主債務者と一緒にローンを返済する人のことです。
連帯保証人との違いは、主債務者が返済できるかどうかは関係なく、ローン全額の返済義務を負う点にあります。
夫婦の収入を合算して借り入れる住宅ローンで、夫が主債務者、妻が連帯債務者となり、二人で一緒に返済していく方法として使われます。
連帯保証人と言葉は似ていますが、法的に全く違うものですから、混同しないように注意しましょう。
【住宅ローンで連帯保証人を求められるのはどんなとき？】
先ほどもお伝えしたように、住宅ローンにおいて保証人を求められることはありません。
ただし、契約方法や金融機関からの要望などによっては、連帯保証人が必要になるケースもあります。
具体的に以下のような場面では連帯保証人が求められますから、該当する方は連帯保証人を用意して事前に相談しておきましょう。
ペアローンや収入合算タイプの住宅ローンを契約するとき
住宅ローンには、夫婦や親子がそれぞれ住宅ローンを契約して一つの物件を購入できる「ペアローン」という商品があります。
契約は2本になりますが、二人の収入を合算できるため借入可能額を増やしたいときに使用される住宅ローンです。
ペアローンを契約する際には、それぞれが主債務者でありながら、お互いの連帯保証人になることも条件です。
どちらかが返済できなくなれば、連帯保証人として返済の義務を負うことになります。
また、収入合算ができる住宅ローンには「連帯保証型」という契約方法もあります。
連帯保証型とは、申込者が主債務者、もう一人が連帯保証人として１本の住宅ローンを契約する方法です。
ペアローンと同様に、収入を合算できるため借入可能額を増やせるというメリットがありますが、連帯保証人は住宅ローン控除が受けられないことや団体信用生命保険に加入もできないという点でペアローンと異なります。
共有名義にするとき
土地と建物の名義を共有するときも、代表者が住宅ローンの名義人、共有名義者が連帯保証人として契約することになります。
共有名義は主に、ペアローンや収入合算タイプの住宅ローンを契約する際に用いられる方法です。
また、親名義の土地に家を建てるときも、土地の所有者である親が連帯保証人になって住宅ローンを契約することがあります。
収入が不安定な方・少ない方
個人事業主や会社の経営者など収入が不安定な方は、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。
金融機関によっては、保証会社のほかに連帯保証人を立てることが融資の条件とするところもあるようです。
また、給与所得者であっても転職したばかりで勤続年数が短い方や、借入額に対して年収が少ない方なども、審査の結果、連帯保証人を求める金融機関もあります。
【保証会社ではなく、保証人を立てるメリットは？】
住宅ローンを契約する際には、金融機関が提携する保証会社に保証してもらうのが通例です。
保証会社は、主債務者が住宅ローンを返済できなくなった時、代わりにローンを返済してくれますから、金融機関にとっても安心して融資できるようになります。
ただ、金融機関のなかには保証会社を利用せずに、主債務者が保証人を立てて住宅ローンを借り入れできるところもあります。
この場合、保証会社に支払う保証料が不要になることがメリットの一つです。
保証料は、定額のところもあれば融資額の2％といった借入金額に応じて変わるところもありますが、いずれの場合でも数十万円の資金が必要です。
保証会社を利用しなければ、この費用を支払う必要がなくなります。
ただし、保証会社を利用しないかどうかの判断は、金融機関側にあります。
一定の収入が安定してある方など、金融機関が保証会社に頼らずとも融資できると判断した場合に限られる点は覚えておきましょう。
また、保証会社を利用しない場合、審査が厳しくなったり事務手数料が高かったりする金融機関が多いです。
どちらの方がメリットは大きいか、慎重に検討することも大切です。
【連帯保証人を立てるデメリットやリスクも理解しておこう】
保証会社を利用して、さらに連帯保証人を立てる住宅ローンを利用する場合でも、デメリットやリスクがありますから、検討されている方は以下の点に留意する必要があります。
連帯保証人と別れたとき返済負担が重くなることがある
ペアローンや収入合算タイプを利用する際には、連帯保証人と離婚または死別した時、注意が必要です。
たとえば、離婚して別居する場合、ペアローンは夫婦それぞれで契約していますから、その家に住まなくなった方にもローン返済が続きます。
売却して完済するという方法もありますが、売却額が残債よりも安かった場合には、その差額を二人で返済しなければなりません。
仮に主債務者が返済を拒めば、連帯保証人に残額を請求されます。
死別の場合、ペアローンなら亡くなった方の残債は団体信用生命保険で完済されますが、遺された方の住宅ローンは返済が続きます。
連帯保証型の住宅ローンだと、連帯保証人は団体信用生命保険に加入できませんので、残りすべてを主債務者が返済しなければならず、家計負担が重くなることが予測されます。
連帯保証人も別途生命保険に加入して死亡時の保障を厚くするなど何らかの対策をしておく必要があるでしょう。
連帯保証人との関係性に傷が入ることもある
連帯保証人は、主債務者が返済を滞らせない限り、返済の義務は生じません。
とはいえ、住宅ローンは数千万円という大きな借金ですから、もし主債務者が返済しなくなれば、連帯保証人に重い負担を押し付けられてしまいます。
精神的に大きな負担を感じる方もいらっしゃるでしょうし、場合によっては人間関係に傷が入ることがあるかもしれません。
連帯保証人にはどんな責任や負担があるかを、あらかじめ把握した上で、依頼または引き受けることが大切です。
【まとめ】
審査や契約時に保証人を立てる必要がないことは、住宅ローンのメリットの一つでしょう。
ただ、契約法や金融機関からの要望などによっては、連帯保証人が求められることがあります。
連帯保証人を引き受けたがために、その方の人生を大きく変えるリスクがあることも、主債務者はしっかり理解しておくことも大切です。
夫婦や親子であっても、最悪の事態になったときのことも想定して対策を練るなど、しっかり相談した上で依頼または引き受けましょう。
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