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マイホームの頭金を増やすために、両親から資金援助を受けようと考えている方も多いのではないでしょうか。
ただ、たとえ家族であっても多額の資金援助を受けると、贈与税が課せられる可能性があります。
では、住宅の取得が目的の贈与の場合、いくらまでなら課税されないのでしょうか。
ここでは、親からの資金援助と税金との関係について、まとめて紹介します。
【贈与税とは】
贈与税とは、個人間で金銭や不動産、有価証券などの財産贈与があったときに、その財産に対して課せられる税金のことです。
具体的には、贈与を受けた年の1月1日から12月31日までの合計額が110万円を超えたときに、贈与税が課せられます。
ただし、贈与税には特例があり住宅取得が目的の場合は110万円ではなく、一定額まで控除されることになっています。
その特例が、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」です。
【住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは？】
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例とは、贈与を受ける人の父母や祖父母（直系尊属）からの支援で家を取得する場合、一定額までは非課税になるという制度です。
この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
たとえば、贈与を受ける人と贈与する人との関係が直系尊属であること。
自分の両親や祖父母ならOKですが、配偶者の両親や祖父母だと直系尊属ではありませんので、特例が適用されません。
また、贈与の目的は自分が住むための住宅の取得に限られます。
新築や中古、戸建やマンションは問わず、家を購入するときと増改築をするときに適用されます。
このほかにも、新築の場合は贈与を受けた翌年の3月15日までに居住すること、控除を受ける年の12月31日までは住み続けることなど、一定の条件を満たすことも求められます。
非課税限度額について 【2022～2023年版】
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例では、一般的な贈与税よりも非課税限度額が高く設定されていることも特徴の一つです。
非課税限度額は年度によって変わりますが、2022年（令和4年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに取得した場合は、以下の控除が受けられます。
・省エネ等住宅：1,000万円
・その他の一般住宅：500万円
ここでいう「省エネ等住宅」とは、以下3つのうちいずれかを満たし、住宅性能証明書などで証明されていることが条件になります。
1．断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
2．耐震等級2以上または免震建築物
3．高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上
贈与税の基礎控除額も併用できる
この特例は、一般の贈与税の基礎控除額（110万円）を併用できる点も、覚えておきたいポイントです。
つまり、省エネ等住宅の場合は最高1,110万円まで、そのほかの一般住宅の場合は最高610万円までの贈与であれば、課税されないことになります。
【非課税限度額を超えたときの贈与税の計算方法】
両親に資金援助を求める人になかには、「非課税限度額以上の支援を受けたい」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
その場合、上限を超えた額について贈与税が課せられます。
ここで、贈与税の計算方法について簡単にお伝えしましょう。
贈与税は累進課税を採用しており、課税価格が高いほど税率が高くなります。
たとえば、非課税限度額を差し引いた課税価格が200万円以下の場合の税率は10％ですが、4,500万円を超えると税率は55％になります。
また、税率をかけた額からさらに控除できる額が定められていることもポイントです。
言葉では難しく感じるかもしれませんので、具体的なケースでシミュレーションをしてみましょう。
省エネ住宅を建てるために1,500万円の資金援助を受けた場合
まず、非課税限度額を差し引いて基礎控除後の「課税価格」を求めます。
なお、1,500万円以外に贈与は受けていないものとします。
・1,500万円－（1,000万円＋110万円）＝390万円（課税価格）
390万円の課税価格に対する税率は15％です。
また、税率をかけた額から差し引ける控除額は10万円ですから、贈与税は以下の額になります。
・390万円×15％－10万円＝48.5万円
このケースで納める贈与税は、48万5,000円です。
ちなみに、特例を使わず一般的な贈与税（基礎控除額110万円）で求めた場合、納税額は410万円ですから、特例によって大きな節税につながることがわかります。
【住宅取得等資金贈与の非課税の特例の注意点】
住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受けるには、いくつかの注意点があります。
場合によっては特例が適用されず、多額の贈与税を納めることになる可能性がありますので、以下の点は必ず確認しましょう。
贈与税が生じなくても申告する
特例を受けるには、管轄の税務署に申告する必要があります。
これは、非課税限度額内の贈与の場合でも同じです。
「1,000万円以内だから贈与税を納めなくて良い」と本人は思っていても、税務署は「何の目的で贈与したのか」がわからないため、一般税率で求めた贈与税の支払いを請求することがあります。
納めなくても良いとわかっていても、忘れないように申告しましょう。
入居日から逆算してスケジュールを立てる
特例を受ける条件の一つに、「贈与を受けた翌年の3月15日までに居住（入居）すること」というものがあります。
この日までに家が完成しておらず入居できないと、特例が適用されない恐れがありますので、入居日から逆算してスケジュールを立てることも大切です。
なお、期日までに入居できないことが事前にわかっている場合は、あらかじめ税務署に申告して特例を適用してもらうことも可能です。
住宅ローン実行後の贈与は認められない
住宅ローンを利用される方は、その実行日の前に贈与を受けるように調整しましょう。
一般的に、住宅ローンの実行は家の引渡し後になります。
その後に贈与を受けると、「住宅取得のための贈与ではない」とみなされ、特例が適用されないことがありますので、必ずローン実行前に援助してもらいましょう。
住宅ローンの借入額によっては住宅ローン控除が減ることもある
特例を使う方も、住宅ローン控除が受けられます。
ただし、「贈与額と住宅ローン借入額の合計額」が「家の取得費用」を超えると、住宅ローン控除の額が減る可能性があるので注意が必要です。
たとえば、2,500万円の省エネ等住宅を購入するとき、親から1,000万円の贈与を受け、さらに2,000万円の住宅ローンを借り入れたとします。
この場合、オーバーした500万円は住宅ローン控除の対象から外れてしまうのです。
節税効果を十分に享受するためにも、贈与額と借入額をコントロールすることも重要なポイントです。
【特例を使わないほうが節税できるケースもある】
住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用すれば、大きな節税効果が期待できます。
ただ、この特例を使わず「相続税の特例や制度」を使った方が、結果的に節税効果が大きくなるケースもあります。
以下のケースが想定される方は、相続を見越して比較されることをおすすめします。
相続税の小規模宅地等の特例
相続税の小規模宅地等の特例とは、亡くなった親が住んでいた自宅を相続する際に、その家の不動産評価額が8割減になるという特例です。
評価額が下がれば、相続税も大きく減ることが期待されます。
なお、この特例が受けられる人は、亡くなった方の「配偶者」「同居の親族」「家を持っていない親族」のいずれかです。
つまり、贈与税の特例を使って家を建てた人は、配偶者でない限り適用されませんので、相続すると多額の相続税が課せられるおそれがあります。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、親から贈与を受けた際に、贈与税ではなく、相続時に一括清算して相続税で納めることが選べる制度です。
累計2,500万円までの贈与額に対して、相続税で清算できます。
たとえば、省エネ等住宅を購入するのに、親から3,000万円の贈与を受けたとします。
贈与税の特例を使えば、1,000万円の控除額を差し引いた2,000万円に対しての贈与税が求められますが、相続時精算課税制度を選べば贈与税が課せられないという特別控除が受けられるのです。
もちろん、相続時に清算するため相続税は高くなりますが、その高くなった分と贈与税で納める額を比較して、安い方を選べば節税効果が大きくなるということです。
どちらが安くなるかは、相続する財産によって異なるため一概にはいえません。
気になる方は、税理士などの専門家に相談してシミュレーションしてもらいましょう。
【贈与税を少しでも節税するには】
贈与税や相続税の特例・制度を使うことで、大きな節税効果が期待できます。
とはいえ、限度額を超える贈与に課税されることには変わりありません。
「納税額を少しでも安くしたい」と考えている方は、以下の取り組みも検討されてはいかがでしょうか。
毎年110万円までの贈与を受け続ける
家を建てる数年前から、贈与税の非課税限度額以内の援助を受け続ける、という方法です。
年間110万円以内であれば非課税ですから、5年前から始めれば550万円の贈与を非課税で受けられます。地道な手段ですが、確実に節税できる方法です。
親と共有名義にする
購入する家や土地の名義を、親と共有にするという方法もあります。
親と「一緒に買った」ことになるため贈与ではありませんし、贈与税も課せられません。
ただし、相続の際には注意が必要です。法定相続人が複数いる場合、親の持ち分がほかの相続人にも相続されてトラブルが生じるおそれがあります。
また、自分一人が相続する際には、相続税も自分だけが納めることになる点もデメリットといえるでしょう。
【まとめ】
「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」を利用すれば、親から多額の資金援助を受けても贈与税が課せられないケースもあります。
また、住宅ローンの借入額を抑えることで、返済が始まってからの暮らしにゆとりが生じるという点もメリットです。
ただ、節税を重視する場合は、この特例を使わずに相続税の特例や制度を使った方が、納税額を少なくできるケースもあります。
気になる方は、専門家にシミュレーションしてもらい、節税効果が少しでも高い方法を選びましょう。
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