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住宅ローンの実行は通常、家を引き渡すときに一度だけ行われるものです。
ただ、金融機関によっては、複数回に分けて実行する「分割融資」を提供しているところもあります。
住宅ローンの分割融資は主に、注文住宅を建てる方が利用しますが、具体的にどんな場面で実行されるのでしょうか。
また、分割融資と似たような金融商品に「つなぎ融資」というものもありますが、これとの違いは何なのでしょうか。
ここでは、住宅ローンの分割融資の基本的な情報や、つなぎ融資との違いをわかりやすくお伝えします。
【住宅ローンの分割融資とは？】
住宅ローンの分割融資とは、住宅ローンを利用する人が「必要なとき」に「必要な額」を、ローン借入額の中から実行してくれる融資方法のことです。
引き渡しの前でも多額の資金が支援されるため、土地代や着工金などの支払いも住宅ローンでカバーできます。
それでは、具体的な分割融資の利用シーンを、注文住宅を建てるケースで見ていきましょう。
土地代の支払い
マイホームを建てる土地を所有していない方は、土地の購入資金が必要です。
通常の住宅ローンを利用する場合、まだ融資が実行される前ですから、土地代はすべて自己資金で用意しなければなりません。
住宅ローンの分割融資を利用すれば、融資額の一部を土地代の支払いに当てられるため、多額の資金を準備する必要がなくなります。
着手金の支払い
注文住宅の建築費は、施工状況に合わせて分割で支払うのが通例です。
最初に支払うシーンが、施工会社と工事請負契約を結ぶ際に支払う「着手金」です。
このお金も、通常の住宅ローンだと実行前なので、自己資金で用意する必要があります。
住宅ローンの分割融資を利用すれば、着手金の支払いもローンの借入額からまかなうことができます。
なお、着手金は建築費全体のおおよそ3分の1の額としている施工会社が多いです。
中間金の支払い
工事が進んで棟上げの段階になると、「中間金」の支払いを求められることがあります。
中間金も建築費全体の3分の1くらいが目安となります。
この額も、住宅ローンの分割融資で支払うことが可能です。
なお、施工会社によっては中間金が不要なところもあります。
【分割融資の内容は金融機関によって異なる】
住宅ローンの分割融資は、金融機関が個別に定めたルールに従って実行されます。
そのルールは金融機関によって大きく異なり、融資実行のタイミングや実行回数、1回の融資の上限額なども金融機関ごとに決まっています。
つまり、必要なときに必要な額を支援してもらうには、金融機関選びが重要になってくるのです。
ここで、分割融資を利用するときに確認したい、金融機関のチェックポイントをお伝えします。
融資の実行回数とタイミング
融資の実行回数は、多くの金融機関が決めています。
なかには「土地の購入時と引渡し時の2回」といったタイミングまで決まっている金融機関もありますから、必要な場面で実行してくれるところを選ぶことがポイントの一つです。
なお、金融機関によっては「○回までなら実行のタイミングは自由」と、利用者が柔軟に決められるところもあります。
回数が多ければ良いというわけではありませんが、できるだけ柔軟に対応してくれるところを選んだ方が安心でしょう。
融資1回の上限額
1回の融資額に上限を定めている金融機関も、多く見られます。
たとえば、「借入額の3分の1まで」というルールを設けているところもあれば、「土地代は全額融資」といった比較的に柔軟な対応をしてくれる銀行もあるようです。
いずれにしても、「土地代はいくら、建築費はいくら」といった予算配分をあらかじめ決める必要があり、それに見合った融資額を実行してくれる金融機関を選ぶことが大切です。
契約の回数
住宅ローンは、あらかじめ金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んでから実行されます。
この契約は、通常の住宅ローンであれば1回で済みますが、分割融資の場合は融資を実行するたびに契約の結び直しが必要なところもあります。
契約の際には、融資手数料や契約書に貼付する印紙代などの諸費用が数万円かかります。
実行回数が多くなると、諸費用だけで数十万円にもなる可能性がありますから、こまめに融資してもらいたい方は契約の結び直しがない金融機関を選びましょう。
ローンの返済方法
分割融資が実行されると、翌月からローンの返済がスタートします。
その返済方法も金融機関によって異なり、「元金に利息を含めた額を返済する」銀行もあれば、「引渡し前は利息分のみ返済する」というところもあります。
賃貸住宅で暮らしている方だと、毎月の家賃に住宅ローンの返済も重なり、家計を圧迫する可能性もあるでしょう。
返済負担ができるだけ軽くなるよう、相談に応じてくれる金融機関を選ぶことも大事なポイントです。
【分割融資の金利と諸費用について】
分割融資の金利は、融資が実行されたときの店頭金利を適用するのが通例です。
たとえば、土地代を借り入れたときの金利が1.5％、引渡し時には金利が上昇して2％になった場合、引渡しまでの金利負担は1.5％で引渡し後は2％に変わることがあります。
ただ、このルールも金融機関によって異なり、最初に実行したときの金利がそのまま適用されるところもあれば、融資が実行されるたびに金利を選び直せるところもあります。
単に金利の安い金融機関を選ぶのではなく、柔軟に対応してくれるところを選んだ方がトータルの返済額を抑えられる可能性があるでしょう。
また、分割融資の実行にかかる諸費用も確認しておきたいポイントです。
先ほどもお伝えしたように、融資実行のたびに契約を結び治す金融機関の場合、手数料や印紙代などが都度、必要になります。
1回の実行にいくらかかるのかを事前に確認しておき、できるだけ安い金融機関を選ぶこともコスト削減のポイントです。
【つなぎ融資と分割融資の違い】
住宅ローンの分割融資のほかにも、融資実行前に多額の資金を調達できる金融商品はあります。
代表的な商品が、「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、住宅ローンの利用を前提に一時的に借りられる短期融資のことです。
分割融資と同じく、必要なときに必要な額の融資に応じられ、土地代や着工金の支払いなどに利用されます。
では、住宅ローンの分割融資とつなぎ融資は何が違うのでしょうか。その違いを以下に解説します。
商品が異なる
分割融資は、住宅ローンの借入額の一部から必要な融資額を実行してくれるものです。
これに対して、つなぎ融資は住宅ローンとはまったく別の商品になります。
このため、契約は「つなぎ融資の契約」と「住宅ローンの契約」の必ず2本になる点が違いのひとつ。契約時の諸費用も2倍になります。
なお、つなぎ融資の借入額は住宅ローンの実行と同時に清算される仕組みです。
このため、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関から借り入れるのが原則になります。
抵当権設定の有無
住宅ローンは、土地や建物に抵当権を設定してから融資が実行されます。
逆にいえば、物件に抵当権が設定されていないと、実行されません。
一方、つなぎ融資は無担保ローンのため、抵当権を設定しなくても融資が受けられます。
このため、抵当権設定に必要な登記費用などの手数料は不要です。
ただし、金利は住宅ローンよりも高く設定される点には注意が必要です。
【分割融資とつなぎ融資のメリット・デメリットを比較】
住宅ローンの分割融資も、つなぎ融資も、それぞれメリットとデメリットがあります。
これを理解した上で、自らの資金計画に適した方を選ぶことが重要なポイントといえます。
分割融資のメリット・デメリット
分割融資は、住宅ローンの金利が適用されることがメリットの一つです。
低金利の現在なら1％前後ですから、利息返済額を抑えられます。
一方のつなぎ融資は無担保ローンのため金利が高く、住宅ローンよりも1～2％ほど高く設定されている商品が多く見られます。
建築スケジュールが延びるなど借入期間が長くなると、利息返済額が増える可能性がありますから注意が必要です。
一方で分割融資のデメリットは、融資実行の手数料がつなぎ融資よりも高いこと。
実行回数が増えるほど手数料がかさみ、場合によってはつなぎ融資を利用した方がトータルコストを安く抑えられることもあります。
つなぎ融資のメリット・デメリット
つなぎ融資は抵当権を設定する必要がないため、契約時の費用を抑えられる点がメリットの一つです。
抵当権を設定する際には、登録免許税や司法書士に支払う報酬などが必要で、トータル15万円前後かかります。
なお、分割融資の場合は土地と建物にわけて抵当権を設定するため、単純計算で30万円が必要です。
一方で、デメリットは金利が高いことに加えて、住宅ローン控除の対象にならない点も覚えておきたいポイントです。
もっとも、つなぎ融資の借入期間中は控除されず、住宅ローンが実行されて清算されたら住宅ローン控除も適用されます。
【まとめ】
住宅ローンの分割融資を利用すれば、土地代や着工金など多額の資金を準備する必要がなく、スムーズに注文住宅づくりを進められるのが魅力です。
ただ、取り扱っている金融機関は限られるため、利用を検討されている方は金融機関に確認するところから始めましょう。
併せて、実行の回数やタイミング、限度額、手数料などの契約内容も確認すれば、金融機関選びがしやすくなります。
また、つなぎ融資と比べる際には金利差による利息返済額と融資実行の手数料、抵当権の設定費用などを確認する必要がありますが、差額はほとんどなく、どちらを利用しても同じくらいの費用になるのが一般的です。
諸費用を気にするより、使いやすい金融機関を選ぶことを重視した方が資金計画は立てやすいので、自分の考えにマッチした金融機関と契約して、家づくりを進めましょう。
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