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二世帯住宅を始め、親子で一緒に暮らす家を検討されている方は、「親子リレーローン」を利用するのも一手です。
特に、「単独で借り入れる住宅ローンだと家を買えない」「完済が定年後になるため将来が不安」という親世帯の方にとって、親子リレーローンが十二分にサポートしてくれるでしょう。
ただ、利用に関して注意点もありますから、あらかじめメリットやデメリットを把握しておくことも大切です。
ここでは、親子リレーローンの特徴や利用条件、審査基準などをまとめて解説します。
【親子リレーローンの概要】
親子リレーローンとは、親の住宅ローンを子が引き継いで返済できるローン商品のことです。
金融機関によっては、「親子リレー返済」「親子二世帯型」と呼ばれる商品もあります。
契約は、親子二人で一つの住宅ローンを契約します。
連帯債務型の住宅ローンと同じで、通常は親が契約者（主債務者）、子が連帯債務者となるのが一般的です。
返済は、まず親から始まって、一定の年齢に達したら子が返済していきます。
いつ引き継ぐかは決まっていませんが、「親が定年を迎えたとき」など、あらかじめ親子で話し合っておくこともポイントです。
【親子リレーローンを利用できる条件】
親子リレーローンの利用条件は、金融機関によっても若干異なりますが、一般的には以下の条件を満たすことが求められます。
・同居または同居予定の親子であること
・返済を引き継ぐ子は1人のみ
・契約時の年齢は、親が70歳未満、子が20歳以上であること
・完済時の年齢は、子が80歳未満であること
・親子ともに安定した収入があること
・団体信用生命保険への加入は、どちらか一方のみ（通常は子が加入）
親子リレーローンは、親子が同居する家を取得する場合に利用できる融資です。
新築の二世帯住宅でも適用されますし、リフォームや建て替えでも利用できます。
年齢に関して、契約時は親子ともに決まっていますが、完済時は子のみです。
子が80歳までに完済できるよう、返済計画を立てることもポイントでしょう。
団体信用生命保険について、フラット35の親子リレー返済は親が加入することも可能ですが、ほとんどの金融機関では子に限定されています。
なお、団体信用生命保険の保障期間には年齢制限があります。
通常は80歳までとなっており、仮に親が加入しても80歳を迎えたら子が加入することになる点は覚えておきましょう。
【親子リレーローンの審査基準】
親子リレーローンの審査は、親子ともに実施されます。
審査基準は通常の住宅ローンと同じで、年収や返済能力、勤続年数、健康状態、それに先ほど紹介した条件を満たしていることなどが審査されます。
ただ、親子リレーローンは「子が返済を引き継いで完済する」ことを前提にした住宅ローンですから、親の返済能力よりも子の返済能力を重視する金融機関が多いという点が審査の特徴といえます。
親の返済能力に問題がなくても、子が転職を繰り返していたり他のローンの借入額が多かったりすると、「子の返済能力に問題がある」として、審査に通らない可能性があります。
また、完済時の年齢は「子が80歳未満」としていますが、通常の住宅ローンと同様に、実際には定年を迎えるまでに完済を求める金融機関が多いです。
ここも審査の大きなポイントになりますので、返済期間や借入額は慎重に決める必要があるでしょう。
【親子リレーローンを利用するメリット】
親子リレーローンを利用すれば、次のようなメリットを享受できます。
返済期間を延ばせる
住宅ローンの審査で重視されるポイントの一つに、「完済時の年齢」があります。
この年齢は金融機関にもよりますが、80歳未満としているところが多いです。
年齢が高い人ほど返済期間が短くなりますし、審査に通らない可能性も高まります。
親子リレーローンであれば、子が返済を引き継ぐため返済期間を延ばせます。
期間が延びれば毎月の返済額も抑えられますから、家計への負担も軽くなるでしょう。
借入可能額を増やせる
親子リレーローンは、親子の収入を合算して借り入れできる、連帯債務型の住宅ローンです。
このため、借入可能額を増やせますから、物件の選択肢が広がるでしょう。
また、返済期間を延ばせることも借入可能額を増やすのに好都合です。
住宅ローン控除は親子ともに適用される
住宅ローン控除は、親子ともに適用されます。
返済を引き継いでいないときでも適用されますから、大きな節税効果が期待できるでしょう。
なお、控除額は家の持ち分に応じて決まります。
たとえば、親が3分の2、子が3分の1の持ち分で、年末のローン残高が3,000万円だった場合、親の最大控除額は14万円（2,000万円×0.7％）、子の最大控除額は7万円（1,000万円×0.7％）になります（納税額や扶養家族の有無などの要因で、控除額は異なります）。
【親子リレーローンを利用するデメリット】
親子リレーローンには、デメリットや注意点もあります。
以下の点について対策を施した上で、利用を検討しましょう。
同居を解消しづらい
先述の通り、親子リレーローンは「親子が同居すること」が利用条件の一つです。
何らかの理由で同居を解消する場合には、ローンの完済が求められる点には注意が必要です。
また、子は返済が始まっていなくても連帯債務者として返済義務があります。
親子リレーローンを完済するまでは、別のローンの審査が厳しくなり、新たな借り入れができない可能性がある点も注意しましょう。
相続トラブルが生じやすい
親子リレーローンで購入した家は、親と子の共同名義となります。
親が亡くなると、親の持ち分は子が相続することになりますから、持ち分を決める際には相続税対策も考えておきたいところです。
また、子に兄弟がいる場合は、親の持ち分は兄弟にも相続されます。
これが、兄弟間の相続トラブルに発展しやすいことも注意点の一つです。
子に兄弟がいる方は、ローン契約前に家族で相続に関する話し合いをしておくことが大切です。
名義変更をすると贈与税が課せられる
相続トラブルを避ける方法として、家の名義を、ローンを引き継ぐ子に変更するという手もあります。
これなら、親の名義（持ち分）はなくなるため、家をめぐる相続トラブルを防げるでしょう。
ただし、名義変更をすると「親の持ち分を子に贈与した」とみなされ、子に多額の贈与税が課せられる場合があります。
相続税にもいえることですが、親の持ち分に対して課せられる税金も考慮した上で、「どちらがいくら返済できるか」を決めることが大切です。
【返済途中で親が亡くなったら？】
親子リレーローンを検討するうえで、注意したいポイントの一つに「親が早く亡くなったとき、子が返済できるか」という点があります。
たとえば、契約時には「定年を迎えるまでは親が返済する」と取り決めたとしても、親が定年前に亡くなったら、多額のローンを子が継承することになります。
毎月の返済額も、親の収入であれば問題ない額でも、子の収入だと返済が滞ってしまう場合もあるでしょう。
親子の収入を合算できるからといって限度額いっぱいに借り入れると、万一のときに困るのは子です。
子の収入でも返済が滞らないよう、無理のない返済プランを立てることも大切です。
子の返済負担が重くなったらどうする？
親が早く先立ち、子のローン返済が行き詰まりそうになったら、まず金融機関に相談しましょう。
親の生命保険を繰り上げ返済に充てることで毎月の返済額や返済期間を見直せるかもしれませんし、金利の低い住宅ローンへの借り換えなど、無理なく返済できるプランを提案してくれるはずです。
それでも返済が難しいときは、家を売却するという方法もあります。
ただし、売却額でローンを完済できることが条件です。
親の生命保険などを含めて完済できれば、ローン地獄から脱出できます。
とはいえ、親子で住み慣れた家を手放すことになりますから、借入額は慎重に決めることが大切です。
【親子ペアローンとの違いは？】
親子リレーローンと似たような住宅ローンに、「親子ペアローン」という商品があります。
親子ペアローンとは、親子で異なる住宅ローンを契約して1軒の家を購入する方法です。
親子リレーローンと同様に、借入額を増やせますから物件の選択肢が広がりますし、それぞれの借入額に応じて持ち分が決まる点も、親子リレーローンと同じです。
住宅ローン控除も、親子ともに適用されます。
親子リレーローンとの違いは、親子とも契約者となり、互いの連帯保証人になるという点が挙げられます。
つまり、親子ペアローンは契約が2本になりますから、契約に関する諸費用が2倍になることには注意が必要です。
また、親子ペアローンは返済を同時に進めていきます。
そのため、子もある程度の収入が求められます。
なお、返済額はそれぞれの借入額に応じて決まりますから、あらかじめ持ち分を話し合っておくことが大切です。
団体信用生命保険に親子ともに加入できることも、親子リレーローンとの違いです。
仮に、親が返済途中で亡くなったときは、親の残債は保険で完済されますので、子に引き継がれることはありません。
ただし、子の返済は残ります。
それぞれに向いている人は？
親子リレーローンに向いている人は、「親が定年を迎え年金生活をしている」「子が若くて収入が少ない」といった、単独で住宅ローンを契約するのが難しいという場合に利用されることが多いです。
これに対して親子ペアローンは、それぞれがローン契約者になりますから「親子ともに一定の収入がある」人に適しています。
二人の収入を合わせることで、「ワンランク上の二世帯住宅を検討している」人にも適しているでしょう。
【まとめ】
親子リレーローンを利用することで、定年を迎えた親世帯の人でも収入の少ない子世帯の人でも、理想のマイホームを手に入れるチャンスが広がります。
借入可能額も増やせますから、物件の選択肢も広がるでしょう。
一方で、ローンは子に継承されますから、親に万一のことがあっても負担をかけないよう、借入額や返済期間を慎重に決めることも大切です。
上手に活用することで、親子で協力して建てた家を手に入れましょう。
住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
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