センチュリー21住宅セレクション – ページ 14 – 神奈川エリアの不動産売買専門

2020年2月15日2022年12月26日

良い住宅ローンの選び方は？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■はじめに

住宅ローンを選ぶときにもっとも悩むのが金利の種類でしょう。どの金利を選ぶかによって利率自体も変わってきますし、今後の将来リスクも変わってくるからです。
そこで今回は、金利の種類にスポットを当てて解説していきます。

■住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利は以下の3種類があります。
1.変動金利型
2.全期間固定金利型
3.固定期間選択型

この3種類はそれぞれメリット・デメリットが異なりますので、良く理解してから選びましょう。

・変動金利型

まず変動金利型とは、半年ごとに金利を見直し、5年ごとに金利を反映するという金利種類です。
つまり、5年ごとに月々の返済額変わる可能性があり、その点がデメリットになります。
金利が変わるということは月々の返済額が変わるので、将来的な支出が計算しにくいからです。
ただし、金利自体は3種類の金利タイプの中で、もっとも低い金利になる点がメリットです。

・全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入期間中は常に金利が変わらないタイプの住宅ローンです。
変動金利とは逆で、金利が変わらないので月々の返済額はずっと変わりません。そのため、将来的な支出が計算しやすいという点がメリットです。
ただし、3種類の金利タイプの中では金利が高くなる点がデメリットになります。

・固定期間選択型

固定期間選択型とは、一定期間は金利を固定できるタイプの住宅ローンです。
たとえば、固定10年の固定選択型の住宅ローンを選べば、10年間は金利が変わりません。10年経過した時点で基本的には変動金利へと切り替わるという仕組みになります。

メリットは一定期間内は金利が変わらないという安心感で、デメリットは固定期間終了後に金利変動リスクがある点です。

■20代の住宅ローン組み方例

たとえば、以下のような状況で住宅ローンを考えます。
1.28歳になり結婚を機にマンション購入を検討
2.予算は3,500万円で、全て住宅ローンで組みたい
3.月々の返済も安くしたいが、子供を考えると安定したプランが良い

このような状況では、どのような住宅ローンが良いでしょうか。

・安定を考える

まず、「3.月々の返済も安くしたいが、子供を考えると安定したプランが良い」という点があるので、全期間固定金利型が良いでしょう。ただ、全期間固定金利型は金利が高くなりやすいです。
そのため、各金融機関の全期間固定型の金利を3,500万円の借り入れに当てはめて月々の返済額を計算する必要があります。
想定よりも月々の返済額が高くなってしまったら、予算を見直すという流れになります。

つまり、このようなケースの場合には、予算ありき考えるのではなく「月々の返済額」ベースで考えるということです。

・実は20代でも住宅ローンを組みやすい

また、20代が住宅ローンを組むということはハードルが高いと思われがちです。
しかし、実際はハードルは高いわけではなく、逆に年齢を重ねるほど住宅ローンを組むハードルは上がります。

理由は「完済年齢」にあります。
仮に、前項で解説した28歳の人が30年の住宅ローンを組むとします。
その場合には、完済年齢が58歳なので、完済するまでずっと働いている可能性が高いです。

一方、45歳の人が30年の住宅ローンを組んだ場合、完済年齢は75歳になります。
75歳時点で働いている人は少ないので、現役を引退してから十数年は年金だけで支払う必要があるのです。そのため、20代の若いうちは、実は住宅ローンが組みやすい年齢といえます。

■まとめ

このように、住宅ローンは金利の種類だけで3種類あります。
そして、金融機関ごとにサービス内容や金利が異なるので、これらをかけ合わせると住宅ローンの種類は数百種類にもなり、これらをすべて理解するのは困難です。
将来を考えた時、どのローンがいいのか、各ローンを選んだ際の想定や、お客様の事情に合わせたプランをこれまでの実績をもとに提案致します。
まずは「センチュリー21住宅セレクション」にお問い合わせください。

2020年2月14日2022年12月26日

フラット35のメリット・デメリットを知ろう

■はじめに

住宅ローンを借りるときには、変動金利か固定金利かを迷う人も多いでしょう。
また、金融機関によって金利やサービス内容が異なるので、どの金融機関にするかを迷う人もいます。
今回は、住宅ローンの中でも人気の高い「フラット35」という商品を紹介します。商品の内容を理解したうえで検討してみましょう。

■フラット35のメリットとデメリット

フラット35とは、民間の金融機関と住宅支援機構が提携して提供している住宅ローンのことです。
民間金融機関のみで提供する住宅ローンとは異なる点があるので、その点を理解したうえで選択しましょう。

・フラット35のメリット

1.全期間固定金利
2.低金利
3.団体信用生命保険が任意加入

フラット35のメリットは上記の3点になります。
基本的には全期間固定金利の住宅ローンなので、民間銀行の長期固定金利と迷う方が多いです。

1.全期間固定金利

まず、金利が全期間固定金利である点がフラット35のメリットになります。
金利が全期間変わらないということは、月々の支払い額も変わりません。そのため、将来的にどのくらいの支出になるかを計算できるので、資金計画が立てやすいのです。

2.金利も低金利

フラット35は金利自体も低い点がメリットです。
たとえば、2016年12月時点での金利は「返済期間：21年以上35年以下、借入金額9割以下」であれば、年1.1％が最も低い金利になります。
対して、メガバンクの長期固定金利を見てみましょう。
三菱東京UFJ銀行の「借り入れ期間31年～35年」の住宅ローン金利は、2016年12月時点で1.21％になります。
こちらと比較しても、フラット35が低金利であることがわかると思いますが、フラット35は借入期間や借入金額（頭金の割合）によって金利が異なってくるので、借入する際には確認が必要です。

3.団体信用生命保険が任意加入

また、フラット35は団体信用生命保険が任意加入である点も大きなメリットになります。
団体信用生命保険とは、住宅ローン借入者が亡くなったときや高度障害になったときに、住宅ローン残債が支払われる保険のことです。
民間金融機関は、この団体信用生命保険は必須加入になっていますが、健康状態に問題があると判断されれば、団体信用生命保険に加入できずに、住宅ローンを借りられないということになります。

一方、フラット35は団体信用生命保険に加入しなくても借入を行うことが可能なので、民間銀行で団体信用生命保険NGによって借入を行うことができなかった人の受け皿にもなっているのです。

■フラット35のデメリット

1.全期間固定金利
2.団体信用生命保険料が別途発生
3.繰り上げ返済が10万円単位

フラット35のデメリットは上記の3点になります。
前述したメリットと背中合わせになっている部分も多いです。

1.全期間固定金利

全期間固定金利のメリットは先ほどの通りですが、逆にいうとフラット35は全期間固定金利以外の金融商品はありません。
この「金利種類を選べない」という点はデメリットといえます。

2.団体信用生命保険料が別途発生

団体信用生命保険が任意加入のメリットは先ほどの通りですが、もし加入する場合には別途年間で費用がかかってきます。
通常の民間銀行は、別途団体信用生命保険料は発生しないので、これはフラット35のデメリットといえます。

3.繰り上げ返済が10万円単位

フラット35は繰り上げ返済が10万円単位でしかできません。
民間金融機関は1万円単位から繰り上げ返済できる機関が多いので、この点はフラット35のデメリットといえます。

■まとめ

このようにフラット35には、それぞれのメリット・デメリットがあります。これらの点を良く理解したうえで、どの住宅ローンを選ぶべきかを考えましょう。
住宅ローンは扱っている金融機関が数多く存在し、比較項目も多いので、悩まれてしまうこともあるでしょう。
違いを理解し、お客様に合ったものを選ぶ必要があるもののため、詳細を知りたい場合には「センチュリー21住宅セレクション」にお問い合わせください。
専門のローン担当者が相談を承ります。

2020年2月13日2022年12月26日

連帯保証人って絶対に必要？

■連帯保証人の概要

民法で定められている「連帯保証人」とは、通常の保証人と違い「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」が認められていません。
簡単に言いかえると、

・「催告の抗弁権」がない→「先に借りた本人から取り立てろ」と拒否する権利がない
・「検索の抗弁権」がない→借りた本人に財産があったとしても「まずは財産を差し押さえろ」と主張できない
・「分別の利益」がない→連帯保証人が複数いても、負担を等分することなくすべての人が全額を保証しなければならない

という意味になります。

通常の保証人の場合は、借金をした本人に返済能力があれば本人を優先して取り立てるよう主張することができます。
連帯保証人の場合は、借金をした本人の支払い能力の有無にかかわらず、取り立てを行うことが認められています。
連帯保証人は取り立てを拒否できません。
連帯保証人になることは、借金をした本人と同じ責任を負うことと考えてください。

住宅ローンの場合は金額も大きく返済も長期に渡ります。
このように法的責任の重い連帯保証人を簡単に引き受ける人はなかなかいません。
そこで、住宅ローンを提供する金融機関は連帯保証人の代わりに保証会社を利用する形を取っています。
保証会社のほとんどは金融機関のグループ会社です。
保証会社の保証を受けるには、保証会社の審査を受け保証会社に保証料を支払う必要があります。

■連帯保証人が必要なケース

保証会社の利用により住宅ローンでは原則連帯保証人を必要としません。
ただし、金融機関や保証会社の審査結果によって連帯保証人を求められるケースもあります。

・収入合算の場合
夫婦でマイホームを購入する場合、メインの債務者を決めその配偶者を連帯保証人とする場合が多くあります。

・土地・建物が共有名義の場合（共有者が連帯債務者）
購入する不動産が共有名義のとき、不動産には抵当権が設定され共有者は担保提供者（物上保証人）となります。
金融機関によっては、物上保証人だけでなく連帯保証人になることを求められます。

・担保提供者が異なる場合
親の名義の土地に子どもが家を建てる場合に多いケースです。
金融機関によって、土地所有者が担保提供者(物上保証人)だけでなく連帯保証人になることを求められます。

・ペアローン・親子リレーローンなど債務者が複数になる場合（連帯債務者）
二世帯住宅や同居予定の親子の場合、1つの不動産に対して親と子がそれぞれローンを組むことができます。
それぞれ個別のローンを組みますが、お互いがお互いの連帯保証人になるのが一般的です。

・個人事業主(自営業者)の場合
収入の不安定な個人事業主は、安定した収入のあるサラリーマンより厳しく審査されます。
審査の結果、連帯保証人を条件とされるケースが良く見受けられます。

ほかにも、年収に対して借入額が大きい、勤続年数が短いなど、
審査の結果連帯保証人が求められることがあるのでご注意ください。
不明点等あれば、いつでもセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。

2020年2月11日2022年12月26日

住宅ローンを組む手順とは？

■住宅ローンを組む基本的な流れ

・マイホームを購入したいと思ったらまずは「事前審査」

住宅ローンを利用してマイホームを購入したいと思ったら、金融機関に「事前審査」を申し込みます。
事前審査を行うことで、借入希望者の信用調査などが行われ、大まかな金額で借入可能かどうかがわかります。
本審査は不動産の売買契約締結後に行われるので、万が一審査が通らなかった場合に面倒なことになります。
事前に事前審査を行うことで購入の見通しが立ち、本審査にスムーズに移行することができます。

・売買契約を結んだら「申し込み・本審査」

事前審査で承認が下りると、本格的に不動産購入の手続きを進めていくことになります。
本審査は通常2～4週間程度かけて行われ、事前審査の時より念入りに担保不動産の評価、信用情報の調査が行われます。
事前審査が通っていれば、よほどのことがない限り本審査で否決されることはありません。
ただし本審査になって不利な条件が発覚したり、借入希望額を増額すると否決される恐れがあるので注意しましょう。

・本審査に通ったら「金銭消費貸借契約」

本審査に通れると金融機関と「金銭消費貸借契約」、つまり住宅ローンを借りる契約を結ぶことになります。
この時、担保となる不動産に抵当権を設定する契約も同時に行われます。

・不動産の引き渡しと同時に「融資実行」

住宅ローンの融資実行は、不動産の引き渡しと同日に行われます。
そのため、不動産の引き渡しは住宅ローンを融資する金融機関で行われることがほとんどです。
一般的に債務者の口座に融資額が振り込まれる形で実行され、債務者はその場でそのお金を売主に支払うことになります。

■マイホーム購入担当者に相談する

住宅ローンを申し込む際の手順や必要書類は、金融機関によって少しずつ変わってきます。
住宅ローンの利用が初めてで不安があるという人は、不動産会社のマイホーム購入担当者に相談してみると良いでしょう。
購入希望者が住宅ローンを利用できるかどうかは不動産会社の売り上げに直結するため、熱心にアドバイスしてくれます。
経験豊富な担当者は数多くの住宅ローン案件の可否を見ているので、
購入希望者に向いている(審査の通りやすい)金融機関はどこであるかも分かるようになります。
金融機関に提出する申し込み書類などのチェックも行ってくれるので、漏れなくスムーズに手続きを進めることができます。
お悩みの際は、まずはセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。

2020年2月10日2022年12月26日

住宅ローンは「いくら返せるか」を計算しよう！

■住宅ローン返済額の決め方とは？

・返済負担率から計算する
住宅ローンの借入額は、「いくら返せるか」を基準に決めていきます。
「いくら返せるか」の目安の一つに「返済負担率」があります。
これは、年収に対する住宅ローン返済額の割合を指します。

返済負担率＝住宅ローンの年間返済額÷年収×100

返済負担率が25％以下になる金額が、住宅ローン借入額の目安とされています。

年収300万円の場合
住宅ローンの年間返済額＝300万円×25÷100＝75万円
月々の返済額＝75万円÷12＝62,500円

となります。

・毎月の返済額から計算する
「いくら返せるか」という金額をもっと具体的に知りたい場合、月々の返済金額から計算する方法もあります。
毎月の返済可能額＝(【1】－【2】－【3】－【4】)÷12ヶ月

【1】＝手取り年収
【2】＝住宅費以外の支出
【3】＝住宅を購入した場合の年間維持費
【4】＝教育など、将来に向けた貯蓄

この計算方法なら、返済負担率だけではわからない個別の事情を反映させられるため、より現実的な返済額がわかります。

■年収300万円の最大借入額は？

・最大いくらまで借入可能か？

年収300万の場合、返済負担率を25％で計算すると、月々の返済額は62,500円でした。
金利2％、35年ローン、元利均等返済でシミュレーションすると、合計の借入可能額は1886万円です。

しかし、「返済負担率」は法律で決められた数字でも、金融機関の審査基準として定められた数字でもありません。
統計を見ると、民間の金融機関での住宅ローンでは返済負担率が35％を超える利用者も約3.3％存在しています。
住宅金融支援機構のフラット35では、返済負担率を30％(年収400万円未満の場合)または35％(年収400万円以上の場合)を上限と定めています。

参考までに、フラット35の返済負担率の基準から最大借入可能額を計算してみましょう。
年収300万円の場合、

年間返済額＝300万円×30÷100＝90万円
毎月の返済額＝90万円÷12＝75,000円

金利2％、35年ローン、元利均等返済とした場合、約2264万円の借入が可能です。
返済負担率25％で計算した金額の約1.2倍、金額では378万円も多く借入できることになります。

・「いくら借りられるか」「いくら返せるか」両方で検討する事が必要

マイホームを購入する段階では、できるだけ多くの希望を叶えるために限度額いっぱいに借入しがちです。
しかし、金融機関が融資可能とする最大金額は、あなたの返済可能額と異なることに注意しましょう。
年収300万円の場合、平均の月の手取り額は20.7万円ですが、ここから75,000円を支払うと残りは132,000円です。
ここから食費や雑費、子どもの塾や保育園の費用、貯蓄にまわすお金がまかなえるかどうか、などをよく検討してください。
住宅ローンの返済額を決めるには、まずは家計を把握し、月々にいくら返せるかを知ることから始めましょう。
お困りの際にはセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせ下さい。