センチュリー21住宅セレクション – ページ 15 – 神奈川エリアの不動産売買専門

2020年2月8日2022年12月26日

住宅ローンを受ける前のチェック項目は何がある？

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

■事前調査の概要

住宅ローンを契約するまでには大きく分けて、
1.事前調査
2.本審査
3.契約
の3つのステップがあります。
本審査は不動産購入の契約締結後に行われるので、事前に大まかな金額で審査が通るかどうかをチェックする必要があります。
これを事前調査、仮審査などと呼んでいます。
事前調査を行うことで、保証会社に支払う保証料や購入不動産の担保評価、信用調査などが行われ、スムーズに本審査に移行することができます。
事前調査では、金融機関の担当者がさまざまな質問をしてきます。
具体的には、
・資金計画について（不動産の購入予定額、自己資金、借入希望額）
・返済期間（毎月の返済可能額、ボーナス返済の有無）
・勤務先と勤続年数
・年収
・家族構成
・不動産購入のスケジュール
・ほかに借入があるか（教育ローンや車のローンなど）
などがあがります。
この中で金融機関が特に気にするのは勤務先と年収です。
住宅ローンは大きな金額を長期間で返済するため、安定した収入があるかどうかが重要視されるためです。
慣れた担当者であれば勤務先と年収で審査が通るかどうかある程度予測をつけています。
公務員や上場企業勤務のサラリーマンになると、よほどの悪条件がなければ審査は通りますし、自営業者では審査条件が厳しくなりがちです。
勤務先や年収を確認するため、昨年度の源泉徴収票を提出するよう求められることが多いです。

■住宅ローンの審査項目は？

事前調査(仮審査)で承認が下りると、よほどの悪条件が発覚したり借入希望金額が増えたりしない限り、本審査も承認されます。
本審査では、より詳細に債務者の「人」としての評価、購入不動産の担保評価について調査していきます。
「人」としての評価とは、簡単にいうと「長期間の返済を行う信用があるかどうか」ということです。
・年齢…完済時の年齢は何歳になるか、運転免許証などの本人確認書類で確認
・年収…返済が可能な収入があるかどうか、源泉徴収票や確定申告書などで確認
・職業・勤務先…勤務先が倒産し収入が途絶えるおそれがないか、収入に浮き沈みのある職業でないかどうか、源泉徴収票や確定申告書で確認
・勤続年数…転職を繰り返して収入に浮き沈みのある人物でないか、安定した勤務先に勤めているか、審査申込書記入内容や源泉徴収票などで確認
・現在の借入れ状況や過去の借入れの返済履歴…返済能力を超える借入をしていないかどうか、真面目に返済する人物であるかどうか、個人信用情報機関(CIC)への照会、審査申込書記入内容などで確認
審査の結果、借入れを可能にするために借入金額の減額や連帯保証人等の追加などの条件を提示されることがあります。

■まとめ

このように、住宅ローンにはさまざまな項目で審査されます。
センチュリー21住宅セレクションでは、おかげさまでこれまで数多くのお客様のご相談に対応してまいりました。資産計画や年収の問題など、審査項目でお悩みの場合は、
まずはお気軽にお問い合わせください。

2020年2月7日2022年12月26日

40代でも住宅ローンは組めるの？

■40代で住宅ローンを借りるときのポイント

0代でのマイホーム購入は、住宅ローンが借りられるか、返していけるのか不安になりますね。
住宅ローンは定年までに支払いを終えることが審査の基準となっており、最長でも80歳までに返済を終えなければなりません。
35年ローンを利用するとなると、80歳まで返済し続けるつもりでも45歳には返済をスタートする必要があります。
しかし、定年を迎えた後の年金生活で住宅ローンの返済を続けるのはできるだけ避けたいところですね。
定年を65歳と仮定するなら、40歳からの返済で25年、45歳からの返済で20年という期間で返済しなければなりません。
頭金を多めに用意したり月々の返済負担を増やすことで、どれだけ返済期間を短くできるかが40代のローンのポイントになってきます。

■40代の住宅ローンの選び方

40代で住宅ローンを上手に利用するテクニックとして、繰上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用するという方法があります。
返済期間を短くするために月々の返済額を高額に設定すると、不測の事態ですぐに返済が滞ってしまう可能性があります。
40代はそこそこの経済力があるといっても、教育費や親の介護費などの出費も多く、不安ですね。
そこで借入れ当初は返済期間を少し長めに設定し、月々返済額を抑えておきます。
何もない場合は月々の返済額に繰り上げ返済を上乗せして支払い、不測の事態には本来の返済額だけを支払って急場をしのぐことができます。
毎月繰り上げ返済を行うことになるので普通の住宅ローンでは手数料がかかりますが、繰り上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用します。

■借りるときの注意点

住宅ローンの返済期間を短くするために頭金を多めに出すことが基本ですが、貯蓄のすべてを頭金に使うことは避けましょう。
金利の低い今の状況ではもう一度ゼロから貯蓄して老後の資金を用意するのは非効率です。
貯蓄や退職金のようなまとまったお金はできるだけ残せるような資金計画を立てるよう気をつけましょう。

■まとめ

40代では、住宅ローン以外の負担も大きくなります。
子どもの大学進学で教育費のピークを迎えるのがこの年代です。
親世代も老後を迎えて介護費用の負担が目の前に迫ってきます。
一方で、ライフスタイルが安定し老後の生活まで見通しを立てやすくなっているのも40代の強みです。
安定した生活を送るためにも、教育費や介護などの出費にそなえた現実的な返済プランでローンを利用できるようにする必要があります。
センチュリー21住宅セレクションでは、マイホーム購入後の暮らしをより現実的にイメージし、アドバイスできるよう、お客様の要望をよく聞き、誠意を持って無理のプランをご提案いたします。

2020年2月6日2022年12月26日

車のローンがあると住宅ローンは組めないの？

■住宅ローン返済比率で返済上限額を算出

すでに車のローンを支払っている場合、まったく住宅ローンが借りられないということはありません。
ただし、審査によって住宅ローンの借入可能額は減額されてしまう可能性は否めません。
車のローンが住宅ローンの審査に与える影響は、ローンの残債ではなく「年間の返済額」によります。
住宅ローンの審査では、返済負担率＝年収に占める年の返済額の占める割合によって借入上限額を算出するためです。
年収500万円、車のローンの支払いが月々8万円とした場合、一年間の支払額は96万円です。
返済負担率＝年間返済額96万円÷年収500万円×100＝19.2％
現状の返済負担率は19.2％です。
住宅金融支援機構のフラット35を例にあげると、年収の35％を年間返済上限額としているため、あと15.8％の余裕があります。
1500万円の借入を行いたい場合を考えましょう。
平成28年11月のフラット35の金利を適用して、金利1.5％、35年ローン、元利均等返済でシミュレーションすると、毎月の返済額は約45,927円です。
住宅ローンの返済比率は次のようになります。
住宅ローンの年間返済額＝45,927円×12＝約55.1万円
返済負担率＝年間返済額55.1万円÷年収500万円×100＝11％
車のローンの返済負担率と住宅ローンの返済負担率を足して35％以内に収まっているため、借入可能と考えたいところです。

■住宅ローン適用金利と審査金利

ただし、住宅ローンの適用金利で計算した金額は借入できない可能性があります。
金融機関の審査では、融資できるか否かの判断について実際の適用金利を使って計算しません。
実際より厳しい審査金利4％で計算、判断しています。
上記と同じ条件で審査金利4％を用いると、毎月の返済額は66,416円です。
住宅ローンの年間返済額＝66,416円×12＝約79.7万円
返済負担率＝年間返済額79.7万円÷年収500万円×100＝15.9％
車のローンの返済負担率と住宅ローンの返済負担率を足すと35％を超えてしまい、審査が否決されてしまう可能性が高いのです。

■返済期間延長について

借入希望額の1500万円で住宅ローンを組みたい場合、返済期間を延長する方法があります。
フラット35では最長35年と決まっていますが、金融機関によっては40年、50年の返済期間を設定できる住宅ローンがあります。
返済負担率から計算して、毎月の返済額の上限は次のようになります。
毎月の返済額＝年収500万円×住宅ローン返済比率15.8％÷12＝約65,800円
この条件で審査金利4％、40年ローン、元利均等返済でシミュレーションすると、借入可能額は約1574万円まで増えます。
ここで気を付けたいポイントが2つあります。
1つ目は、40～50年ローンでも完済の年齢は80歳までとされていることが多いことです。
年齢が低ければこのような長期ローンを利用することもできますが、40代以降はこれらの住宅ローンを利用することができません。
2つ目は、返済期間が長ければ長いほど、利息を含めた総支払額が大きくなることです。
これは繰り上げ返済を利用して解消していきましょう。
車のローンを完済した後は、住宅ローンの支払いに余裕ができると思います。
借入時は長めの返済期間でローンを組んでも、返済は素早く済ませるのがローンを上手に利用するコツです。

■まとめ

車の購入と住宅の購入の時期が重複してしまい、このようなお悩みをかかえるお客様はたくさんいます。まずは状況をしっかりと把握し、不安なポイントを洗い出しましょう。
センチュリー21住宅セレクションでは、随時ご相談を受け付けております。
まずはお気軽にご相談ください。

2020年2月4日2022年12月26日

携帯料金の延滞が住宅ローンの審査に影響する？

■携帯の本体分割払いの増加について

近年、携帯電話料金の延滞が原因で住宅ローンを利用できなくなる人が増えています。
その背景に、携帯電話機本体(端末)の分割払いの増加があります。
一昔前を思い出してください。携帯端末を「0円」で販売するショップがほとんどだったと思います。
携帯ショップは携帯端末本体を販売すると携帯キャリアから報酬金が入るため、端末を格安で販売していました。
この「販売奨励金制度」はさまざまな視点から批判が多く、総務省の指導が入るようになります。
現在では、「0円携帯」はほとんどなくなってしまいました。
一方で携帯電話はスマートフォンの時代になり、一台数万円という価格が当たり前の時代になります。
高額な携帯端末本体の料金を一括で払うのは負担が大きく、消費者にとっても携帯ショップにとってもうれしくありません。
そこで、気軽に携帯端末が購入できるよう、代金は毎月の通話料に上乗せし分割して支払う方法が一般的になってきました。

■端末代金は分割払いクレジット契約扱い

携帯端末の購入代金の支払いは、「分割払いのクレジット契約」です。
簡単に言えば、携帯端末をローンを組んで購入していることになります。
毎月の支払いはローンの支払いと同等と考えてください。
携帯端末ローンの支払いを延滞すると、個人信用情報機関(CIC)に記録されます。
個人情報信用機関とはクレジット会社の共同出資で設立された組織です。
クレジットカードやローンの信用情報（個人の属性・契約内容・支払状況・残債額など）を記録し、クレジット会社等に情報を提供します。
クレジットやローンを利用する消費者が、返済能力以上の借入を行わないよう、保護する目的があります。
携帯料金を延滞した月は、個人使用情報機関の記録に「A」とマークされます。
月ごとに記録されるので、一度でも滞納するとそれが分かるようになっています。
3ヶ月連続で滞納すると、いわゆる「ブラックリスト入り」して信用度が格段に下がります。

■延滞や滞納が続くと住宅ローンの審査に不利になる

住宅ローンを提供する銀行も、個人信用情報機関の記録を参考に融資可能かどうか検討しています。
住宅ローンの審査は長期間安定して返済し続ける能力を重視するため、一度の延滞も問題視され融資の条件が厳しくなる可能性が高いのです。
個人信用情報機関の記録は端末料金を支払いが全て終わった時から最低5年は残ります。
月々の支払いが通話料だけの頃は、支払いを延滞しても携帯の通話を停止されるだけで済みました。
その名残で携帯料金の延滞を深刻に考えることがなく、家を購入するときになって初めて後悔する人が多いようです。
個人使用情報機関の記録はご自分で問い合わせて確認することが可能です。
もし心当たりがあるようでしたら、一度記録を取り寄せて確認してみましょう。

■まとめ

条件次第では住宅ローンの利用が可能なケースもあるので、専門家やローン担当者へご相談ください。条件的に難しい場合でも、諦めてはいけません。住宅ローンを扱っている金融機関数多く存在し、特徴もそれぞれです。センチュリー21住宅セレクションでは、お客様の状況にあわせて戦略的に住宅ローンの審査を通す流れをご提案させていただきます。
まずは諦めずに当社へご相談ください。

2020年2月3日2022年12月26日

頭金ってどのくらい用意すべき？

■頭金とは？何のために必要なの？

住宅ローンを利用するときの「頭金」とは、物件価格からローン借入額を引いた金額を指します。
3,000万円のマンションを購入するのに、住宅ローンが2,500万円なら、頭金は500万円です。
似たような言葉に「自己資金」があります。
自己資金とは、頭金に住宅購入に必要な諸費用を加えた金額です。
多くの住宅ローン利用者が、手元にある貯蓄や親の援助を自己資金にあててローン利用額を減らしています。
では貯金もなく親の援助も期待できない場合、頭金0、自己資金0で住宅を購入するにはどうすればよいのでしょうか。

■どのくらい用意するのが一般的なの？

一般的に「頭金は物件価格の2割」と言われてきました。
かつて日本の住宅供給を支えた住宅金融公庫(＝現住宅金融支援機構)では、融資の上限を物件価格の8割としてきました。
残りの2割を頭金として自力で用意しなければならないということです。
この2割には根拠があります。
担保として抵当権が設定される物件が新築の場合、入居直後に価値が8割に減ってしまいます。
一度住んでしまうと新築と同じ値段で売れないことが理由です。
万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保となる物件を売却して貸し出した金額の回収に当てます。
物件が売れる価格以上のお金を貸出すわけにはいかないため、融資の上限を物件価格の8割としていたのです。

■頭金が用意できない場合は？

頭金がない場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。
金融機関は、年収に対する返済負担率や返済計画をもとに、無理のない範囲での融資を行っています。
ご自身の経済状態や将来のマネープランを把握し、無理のない借入額を知ることで、住宅購入の計画を立てることができます。

■まとめ

低金利の今の時代では貯蓄の効率が悪く、頭金が貯まるまでに時間がかかり過ぎてしまいます。
住宅購入を思い立ったら、一度頭金なしでの購入を前提に返済計画を立ててみましょう。
センチュリー21住宅セレクションでは、今まで頭金のご用意のない数多くのお客様の住宅ローンのご相談を受けてきました。
そして数多くの喜びの声を頂く実績を残してまいりました。
返済計画に不安がある場合は、諦めずにセンチュリー21 住宅セレクションにご相談ください。
経験豊富な住宅ローンの専門家がそろっておりますので、頭金のない場合でも無理のない返済プランのご提案させていただきます。