センチュリー21住宅セレクション

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住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
平塚店・秦野店・小田原店・横浜住宅ローン相談会場・相模原住宅ローン相談会場・さがみ野住宅ローン相談会場まで、お気軽にお問い合わせください。

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国税庁の調査によると、日本の給与所得者の平均年収は約443万円だそうです（国税庁「令和3年分民間給与実態調査統計」より）。
「そろそろマイホームを購入したい」と考えている方の中にも、年収400万円台という人は多いと思います。

では、年収400万円の人が住宅ローンを利用する場合、いくらまで借り入れることができるのでしょうか。
仮に、3,000万円を借り入れて家を買うことは可能なのでしょうか。
返済を見据えた現実的な住宅ローンの借入額を、検証してみましょう。

【年収400万円で借りられる住宅ローンはいくら？】

住宅ローンの審査では、申込者の年収から「借入可能額（返済可能額）」を金融機関が試算しています。
年収に見合わない希望額を申し込んでも、審査には通らないということです。

では、年収400万円の方の借入可能額は、いくらくらいが目安なのでしょうか。
ここでは、借入期間35年、全期間固定金利1.65％（2022年12月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％、元利均等返済という条件でシミュレーションしてみましょう。

・年収400万円の借入可能額：2,657万円
・毎月の返済額：8万3,319円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

 

手取り額から借入可能額を試算

年収400万円の中に税金や保険料などを含んでいる場合、実際の手取り額は約320万円という方も多いと思います。
また、給与所得者でボーナスを含んでいる場合、毎月の手取り給与は22～23万円くらいになる人もいらっしゃるでしょう。

先ほどのシミュレーションでは、2,657万円を借り入れたときの毎月の返済額は、8万3,319円という結果でした。
毎月の給与から8万円以上の返済を続けていくことに不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

では、手取り320万円で借入可能額を求めると、いくらになるのでしょうか。
借入条件は先ほどと同じで、試算した結果が以下の通りです。

・手取り320万円の借入可能額：2,125万円
・毎月の返済額：6万6,636円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

借入可能額は500万円以上も少なくなりますが、毎月の返済額は1万6,000円以上も抑えられ、返済が始まってからの家計にゆとりが生じるでしょう。

もちろん、家計の状況は人それぞれ異なります。
毎月8万円以上を返済しても家計に余裕がある方であれば、2,600万円以上を借り入れても問題ないかもしれません。

【住宅ローンを3,000万円借り入れたときの返済額はいくら？】

続いて、3,000万円の住宅ローンを借り入れたときの返済額を試算します。
借入条件は先ほど同じく、借入期間35年、全期間固定金利1.65％、元利均等返済とします。

・3,000万円を借り入れたときのトータル返済額：3,951万1,524円
・毎月の返済額：9万4,075円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

3,000万円を借り入れると、利息返済額が約950万円も上乗せされ、トータルで約4,000万円を返済しなければなりません。
毎月の返済額も9万円を超えますから、手取り給与が22～23万円の方だと家計はひっ迫することが予測されます。

ボーナス払いを使えば3,000万円を借り入れても大丈夫？

給与所得者であれば、「ボーナス払い」を活用することで毎月の返済負担を抑えることも可能です。
ボーナス払いは一般的に、借入額の4割前後で設定される方が多いとされます。
元金3,000万円であれば、1,200万円をボーナス払いにするという計算です。

ここで、ボーナス払いで3,000万円を借り入れたときの返済額をシミュレーションしてみましょう。
借入条件は先ほどと同じで、ボーナスの割合は4割とします。

・毎月の返済額：5万6,445円
・ボーナスの返済額（年間）：22万6,353円

毎月の返済額は5万6,445円ですから、年収400万円（手取り額320万円）の方でも家計に余裕が生まれるのではないでしょうか。
ボーナスの返済額も年間約23万円ですから、現実的な返済額といえるかもしれません。

ボーナス払いは綿密な返済計画を立てることがポイント

ボーナス払いを利用する際には、いくつかの注意点があります。
その一つが、利息が増えることです。

借入額3,000万円を、ボーナス払いを利用しないときのトータル返済額は約3,951万円ですが、ボーナス払いを利用すると約3,955万円と、約4万円増えてしまいます。
これは、ボーナス払いだと元金の減るスピードが遅くなり、利息返済額が増えるためです。
とはいえ、トータルで約4万円の増加ですから、それほど大きな問題ではないでしょう。

それよりも注意したいことが、ボーナスが減ったときの対応です。
ボーナスの支給額は、勤務先の業績によって大きく変化します。経営状況が悪くなれば減ることもありますし、場合によっては「ボーナスなし」ということも考えられるでしょう。

長い人生では、転職したことでボーナスが減ることもあるでしょう。
あるいは、独立して起業した際に収入が減ることも予測されます。それでも、毎年約23万円のボーナス返済が続きます。

ボーナス払いを検討されている方は、支給額が少なくなったときに備えて貯蓄をするなど、綿密な返済計画を立てることがポイントになります。

【持ち家にかかる必要経費も返済計画にくわえる】

マイホームを購入すると、住宅ローンの返済以外にも、さまざまな経費がかかります。
その中で意外と忘れがちなのが、固定資産税などの税金と火災保険や地震保険の保険料です。

固定資産税は年間いくらになる？

固定資産税は、毎年課せられる税金です。税額は、固定資産税評価額に一定の税率（1.4％）をかけて求めます。

固定資産税評価額は、物件価格のおおよそ7割になることが多いといわれます。
3,000万円の物件であれば、約2,100万円が固定資産税評価額という計算です。
この評価額に税率1.4％をかけた、約29万円が毎年納める固定資産税の額になります。
年収400万円の方だと、1カ月分の給与以上の額が固定資産税に消えるのです。

なお、実際の固定資産税評価額は自治体の税務課などで調べられますので、事前に確認した上で返済計画にも含めましょう。

火災保険・地震保険の保険料はいくら？

火災保険は、万一に備えて加入することが求められます。
住宅ローンを利用する場合は、保険への加入が利用条件の一つです。

保険料は、地域や建物の構造、保証金や契約内容など、さまざまな要件によって異なります。また、契約期間も1年、5年、10年など選べ、長く契約した方が割安です。

一方、地震保険は家のある地域に大きく影響します。
つまり、大地震のリスクが高い地域ほど保険料は高いのです。
なお、地震保険の契約期間は最長5年です。

保険料は、各保険会社のホームページなどでシミュレーションできます。
目安として、以下の条件でシミュレーションした場合の保険料を求めてみました。

・神奈川県にある木造住宅（新築）
・保険金額は建物が1,500万円、家財が500万円
・地震保険あり
・契約期間は5年

上記の条件だと、保険料（5年）は約21～36万円という結果になりました。
5年ごとの更新時に、これだけの額が保険料に消えることも返済計画に踏まえておきましょう。

参考：i保険「火災保険料シミュレーション（戸建て）」
https://www.kasai-hoken.info/search/home/

【住宅ローン返済が家計を圧迫させないためにできることは？】

住宅ローンの返済額は、毎月の支出のなかで大きな割合を占めるものです。
返済が負担となり滞納を続けると、最悪のケースでは家を売却したり自己破産したりすることもあります。

年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、こうした最悪の状況に陥るリスクもゼロとはいえません。
リスクを少しでも下げるためにも、以下の対策を検討することが大切です。

頭金を多目に用意する

一般的に、頭金は住宅本体価格の2割程度が目安といわれます。
3,000万円の家なら、頭金を600万円用意し、住宅ローンの借入額を2,400万円にします。
借入額を抑えることで返済額も減らせますから、家計への負担を軽減できるでしょう。

年収400万円（手取り320万円）の方なら、800～900万円の頭金を用意できれば安心です。
これだけの自己資金があれば、ボーナス返済を使わなくても毎月の返済額は7万円以内に抑えられ、ゆとりある暮らしが期待できます。
自己資金で賄えない場合は、親に支援してもらうのも一手です。

返済が始まってからも貯蓄を続ける

住宅ローンの返済が始まってからは、毎月の返済とは別に、返済用の貯蓄をすることもポイントです。

長い人生には、病気やケガなどで収入が減少したり、予定外の支出が増えたりすることも考えられます。
そうした大きな家計の変化があっても、返済を滞らせずに続けるには、ある程度の貯蓄が必要になります。

家計に変化がなければ、貯蓄したお金で繰り上げ返済を実行しましょう。
返済期間が短くなり、老後の生活にゆとりが生じやすくなります。

【まとめ】

住宅ローンを利用するとき、もっとも大切なことは「返済を滞らせないこと」です。
ローンの滞納が続くと、せっかく手に入れた家が差し押さえられて競売にかけられる可能性もあります。

滞納をしないためには、ゆとりある返済計画を立てることが重要です。
予算ありきで借入額を決めるのではなく、現在の収入や家計状況から無理なく続けられる毎月の返済額を把握し、そこから借入額を決めることも検討してみましょう。

 

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新築住宅の建築や購入をされる方に対して、国や自治体では補助金制度や減税制度を用意しています。
制度を活用するには一定の条件を満たす必要がありますが、条件によっては数百万円もの恩恵を受けられるため、自分の家が適用されるかを事前にチェックしておきたいところです。

ここでは、新築住宅を取得した方が使える補助金・減税制度をまとめて紹介します。（以下の情報は、2022年末現在の内容です。2023年度から内容が変更になる場合がありますので、検討される場合は最新の情報をチェックしましょう）

【こどもエコすまい支援事業】

こどもエコすまい支援事業とは、育児世帯などが省エネに優れた新築住宅を取得する場合に、費用の一部を補助する国の補助金制度です。

2022年度までは「こどもみらい住宅支援事業」と呼ばれていましたが、2023年度からは名称が変更されます。
ただ、内容は「こどもみらい住宅支援事業」のときと、ほぼ同じです。

対象となる方

対象になるのは、「18歳までの子どもがいる世帯」または「夫婦いずれかの年齢が39歳以下の子どもがいない世帯」です。
この方々が、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」を取得する際に、補助金が受けられます。

対象物件

対象物件は、2022年11月8日以降に、工事請負契約または不動産売買契約をしたZEHです。

最近はZEH住宅が増えており、種類もいくつか登場しています。こどもエコすまい支援事業では、ZEHのほか「Nearly ZEH」「ZEH Ready」「ZEH Oriented」でも適用されますし、2022年10月1日以降に認定された「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「性能向上計画認定住宅」も対象になります。

なお、前提条件として「延床面積が50m2以上の住宅」、「土砂災害特別警戒区域に建てていない」ことも、対象物件に求められます。

補助額と申請期限について

補助額は、一戸あたり100万円です。申請するには、2023年12月31日までに行う必要がありますが、その段階で一定以上の工事が完了していることも求められます。

なお、2022年度分（こどもみらい住宅支援事業）は、期限前に予算の上限に達したことから、11月初旬の段階で受付が終了しています。
補助金を検討されている方は、早めに動くことをおすすめします。

【ZEH支援事業】

ZEH支援事業とは、ZEHの基準を満たす家を取得する方を対象に、費用の一部を補助する国の制度です。

この事業は、ZEHの性能に応じて大きく４つに分かれており、補助対象や補助額も異なります。
また、申請はZEHビルダーと呼ばれる施工会社が行うため、施工会社選びも適用条件の一つになります。

※以下の情報は2022年度の情報です。2023年度から補助金額などが変更になる場合がありますので、検討されている方は最新の情報をチェックしてください。

「ZEH事業」の要件と補助額

ZEH事業とは、「高断熱」「太陽光発電システム」「省エネ設備」を採用した新築のZEHを取得した方に、一律55万円の補助金が受けられる制度です。
最もオーソドックスなZEHを検討されている方が、対象となります。

なお、蓄電システムや地中熱ヒートポンプシステム、厚型パネル「CLT」などを採用したZEHには、最大200万円の追加補助も受けられます。

「ZEH＋（プラス）事業」の要件と補助額

ZEH＋（プラス）事業とは、ZEHをさらに高断熱化したりHEMS（高度エネルギーマネジメント）を導入したりしたZEH取得者に、一律100万円の補助金が受けられる制度です。
こちらも、ZEH事業と同じく追加要件があります。

「次世代ZEH＋（プラス）事業」の要件と補助額

次世代ZEH＋（プラス）事業とは、ZEH＋の機能に燃料電池（エネファームなど）、V2H充電設備、太陽熱利用温水システムなどを加えたZEH取得者に、一律100万円の補助金が受けられる制度です。
なお、燃料電池には定額2万円、V2H充電設備は最大75万円などの追加補助も受けられ、トータルで250万円以上の補助金を得ることも可能です。

「次世代HEMS事業」の要件と補助額

次世代HEMS事業とは、次世代ZEH＋の機能に加え、エネルギーコントロールを最適化するAIやIoT技術を活用した設備を導入したZEH取得者に、一律112万円の補助金が受けられる制度です。こちらも、次世代ZEH＋事業と同じく追加要件があります。

【LCCM住宅整備推進事業】

LCCM住宅とは、住み続けている間のCO2排出量だけでなく、住まいの建築から解体、さらには再利用までに生じるCO2排出量も削減できる低炭素住宅のことです。
いわば、最高等級の低炭素住宅であるLCCM住宅を取得される方に、費用の一部を補助する事業が「LCCM住宅整備推進事業」です。

住宅性能に求められる具体的な要件としては、「一次エネルギー消費量が現行の省エネ基準値より25％削減できること」「家のライフサイクル全体のCO2排出量が0以下になること」を満たす必要があります。

補助額は、最大で140万円です。

【地域型住宅グリーン化事業】

地域型住宅グリーン化事業とは、地域の工務店でZEHや長期優良住宅などの木造住宅を建てた方が受けられる国の補助金制度です。
補助金を受ける要件には、一定の住宅の性能を満たすだけでなく、家を建てる工務店も指定されています。

また、補助額は2023年度から変更となり、住宅の省エネ性能に応じて以下の2パターンに分かれます。

・ZEH・Nearly ZEH、認定長期優良住宅：最大140万円
・認定低炭素住宅、ZEH Oriented：最大125万円

追加要件について

地域型住宅グリーン化事業には、追加要件も用意されています。
たとえば、家の構造材に地元産の木材を半分以上使用すれば最大20万円、18歳未満の子どもがいる家庭には30万円といった要件があります。
ただし、補助額はトータルで最大40万円までというルールもありますから、注意が必要です。

【蓄電池等のDER等導入事業築実証事業】

ZEHの新築住宅を取得し、国の実証実験に協力してくれた方が受けられる補助金制度です。
この実証実験とは、蓄電システムやV2H充放電設備など指定された設備を導入し、それらの稼働状況をチェックするというもの。
遠隔操作で電力を調節されるなど、設定を勝手に変更できないこともあります。

補助額は、蓄電システムだと最大3.7万円/kWh、V2H充放電設備は75万円（別途工事費として定額40万円）など、設備に応じて決まります。

なお、この事業は人気が高く、2022年度は公募開始からわずか3日で予算が上限に達して終了となっています。

利用を検討する場合は、公募期間を確認の上、家づくりのスケジュール調整も必要になってくるでしょう。

【住宅ローン控除】

新築住宅をお得に入手するには、国の減税制度を上手に活用するのも一手です。
とりわけ、住宅ローンを利用して家を取得される方であれば、「住宅ローン控除」の恩恵が大きいでしょう。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高に応じて所得税や住民税の額が控除される減税制度です。
控除率は0.7％ですから、ローン残高が3,000万円の場合は21万円の還付金を受けられます。

なお、最大控除額は家の省エネ性能に応じて異なります。
控除額が最も大きい長期優良住宅などは年間で最大35万円、ZEHだと最大31.5万円です。
あくまでも納めた税金から差し引かれる仕組みのため、納税額以上の控除が受けられないことは理解しておきましょう。

【住宅取得資金等の贈与税の軽減】

住宅取得資金等の贈与税の軽減とは、住宅購入費用の一部を親や祖父母から支援してもらう方に対して、贈与税の非課税額が緩和される特例です。

贈与税は通常、年間110万円以上の贈与があった場合に課せられます。
ただ、贈与の目的が住宅の取得で、贈与する方が親や祖父母であった場合には、最大1,110万円までが非課税になります。

多額の自己資金（頭金）を準備する予定の方は、この制度を使うことで贈与税を大きく削減できます。

【不動産取得税の軽減】

家や土地などの不動産を取得した方には「不動産取得税」が課せられますが、新築住宅の場合、この不動産取得税が軽減される特例があります。

不動産取得税は通常、固定資産税評価額に一定の税率をかけて求めます。
新築住宅の場合は、建物の固定資産税評価額から1,200万円を差し引いた額に税率をかけて求めるため、大きな節税効果が期待できます。
また、土地に関しても評価額を1/2に軽減して、さらに減額されることになっており、場合によっては納税額が0円になるケースもあります。

【登録免許税の軽減】

登録免許税とは、取得した不動産を登記する際にかかる税金です。
納税額は、不動産価格の0.4％が通例ですが、新築住宅の場合は保存登記が0.15％、抵当権の設定登記は0.1％に軽減される特例があります。

【固定資産税の軽減】

固定資産税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて求めます。
新築住宅の場合、土地の評価額が1/6に（200m2を超える部分は1/3に）、建物に関しては税額が1/2に軽減される特例があります。

この特例は2024年3月31日までに取得した方が対象で、住み始めてから3年間は適用されます。

【地方自治体の補助金・助成金制度】

補助金や助成金の制度は、自治体でも用意しているところがあります。

湘南エリアでいうと、藤沢市と茅ヶ崎市には「勤労者住宅資金利子」という補助金制度があります。
これは、両市内に居住する勤労者が市内で住宅を取得し、かつ中央労働金庫から住宅ローンを借り入れた方に対して、金利返済分の一部を補助するという制度です。

家計にゆとりが生じることも期待できますので、利用を検討されている方はチェックしてみましょう。

このほかにも、各自治体で独自の制度を用意しているところもありますが、国の制度とは併用できないものもありますので、あらかじめ確認することが大切です。

【まとめ】

住宅取得にかかる費用の一部を支援することで、経済的な負担軽減を目的とした補助金制度。最近では、ZEHをはじめ環境にやさしい住まいを購入される方に対して、手厚い支援を用意した制度が増えています。

こうした支援を活用すれば、住宅ローンの借入額も抑えられ、返済が始まってからの家計にも余裕が生まれるかもしれません。
各制度には予算に上限を設けていますから、検討する場合は申請期間などをあらかじめチェックした上で、家づくりのスケジュールを立てましょう。

 

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住宅ローンの契約条件の一つに、「団体信用生命保険（団信）への加入」を設けている商品が多く見られます。
保険に加入できなければ住宅ローンを契約できないという商品も数が多く、普段の健康管理もローン審査の重要なポイントになっているのです。

ところで、団体信用生命保険とは、どのような保険なのか詳しく理解した上で加入している方は、意外と少ないのかもしれません。
団体信用生命保険の特徴や選ぶときのポイント、一般的な生命保険との違いなど、団信の基本的な情報をまとめてご紹介します。

【団体信用生命保険はどんな保険？】

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなったり高度な障害を負ったりしてローンの返済ができなくなったときに、契約者に代わって保険会社がローンを完済してくれるという商品のことです。

住宅ローンは一般的に、家族の中で一番収入を得ている人が契約者になります。
その人の身に万一のことがあると、遺された家族には多額のローンが残され、生活が困窮することが予測されるでしょう。

団体信用生命保険に加入していれば、保険会社がローン残債をすべて返済してくれますから、遺された家族の経済的な負担を軽くできますし、家に住み続けられるという安心感も与えられるのです。

なお、銀行などの民間の金融機関では、団体信用生命保険への加入を義務にしているところがほとんどです。
保険に加入できなければ住宅ローンの審査に通らないといわれるのは、このためです。

【保険料はどのように支払うのか】

団体信用生命保険の保険料は、通常、住宅ローンを借り入れている金融機関が納めます。
保険料は毎月の返済の利息分に含まれていますから、契約者が別途保険料を納める必要はありません。

なお、契約内容によって保険料（＝金利）が異なるため、特約を付けた場合には金利にアップすることがあります。

【団体信用生命保険の特約と保障内容の違い】

一般的な生命保険のように、団体信用生命保険にも「特約」が付けられる商品が多くあります。

特約を付けることで、加入している生命保険の契約内容を見直すことも可能ですから、どのような保証内容があるかを事前に把握しておくことも大切です。

ここで、主な団体信用生命保険の特約について案内しましょう。

がん特約

がんと診断された方や治療を受ける方に、保障が受けられる特約です。保障内容や条件は保険会社によって異なりますが、「初めてがんと診断された場合に、住宅ローンの返済が一部免除または全額免除になる」という商品も見られます。

最近では、がんだけでなく、一定期間以上の入院をともなう病気やケガをした際に、毎月の住宅ローン返済額に相当する保障が受けられる「月次返済保障」の付いた、がん特約も増えています。

保険料にあたる金利の上乗せは、保障内容や金融機関によって異なります。0.2％前後アップする商品が多く見られますが、中には金利上乗せのない商品もあるようです。

三大疾病・八大疾病の特約

がんに加え、脳卒中や急性心筋梗塞でも保障が受けられる「三大疾病特約」も、団体信用生命保険の特約の定番です。これに、糖尿病や高血圧性疾患、肝疾患、腎疾患、慢性膵炎を加えた「八大疾病特約」が付けられる商品もあります。

がん特約と同じく、保障内容は契約条件などによって異なります。病気と診断されたときや入院した場合に給付金が支給される商品もあれば、治療が長引く場合はローン残債を全額保障するという商品もあるようです。

金利の上乗せは、保障の範囲が広いほど高くなり、八大疾病特約の場合は0.2～0.3％上乗せされる商品が多く見られます。

ワイド団信

ワイド団信とは、通常の団体信用生命保険に健康上の理由で加入できない方を対象とした、加入条件のゆるい保険商品のことです。たとえば、糖尿病や肝機能障害など、通常の団体信用生命保険に加入できない病気でも、ワイド団信なら加入できる可能性があります。

ただし、健康状態や治療過程などによっては、ワイド団信でも加入できないことがあります。
その場合は、保険加入が義務ではない住宅ローンの検討が必要です。

【加入中の生命保険を見直すときのポイント】

上述の通り、団体信用生命保険の保険料は金利の一部に含まれています。

特約に関しても、上乗せされる保険料は金利の一部から支払われますから、「特約を付けると金利がアップする」ことは理解しておく必要があるでしょう。

その際に検討したいのが、加入している生命保険などの保険料や保障内容と比べること。団体信用生命保険は、具体的な保険料が見えにくい部分があります。仮に、特約を付けることで金利が0.2％上乗せされた場合、金利負担分は100万円を超えるケースもあります。
しかも掛け捨て型の保険ですから、解約返戻金などは受け取れません。

団体信用生命保険で特約を付けるか、それとも加入中の生命保険を続けた方が良いか、どちらがお得で安心かを検討することも大事です。

団体信用生命保険でカバーできない保障内容を見極める

加入中の生命保険を見直す際には、「団体信用生命保険で保障されないものは何か」をチェックすることも重要なポイントです。

通常の団体信用生命保険は、死亡または高度障害状態になった場合に保障が受けられますが、病気やケガで給付金が支給されることはありません。
そこで、特約を付けて病気やケガなどに備えるわけですが、交通事故によるケガで入院しても一切保障のない商品もありますから、保障内容をしっかり確認する必要があります。

加入中の生命保険と団体信用生命保険を比べて、重複する保障内容はどこかをしっかり見極めてから、加入や見直しを進めましょう。

なお、団体信用生命保険は住宅ローンの借り換えなどをしない限り、途中で保障内容の見直しや解約ができない商品が大半です。
特約の場合も、途中で変更や解約は原則できません。
いま必要のない特約であれば契約をせず、必要に応じて加入中の生命保険で補うという手も、保険を賢く活用するポイントです。

【団信に加入しなくても利用できる住宅ローンもある】

団体信用生命保険は、ほとんどの住宅ローン商品で、加入が必須となっています。ただし、保険に加入しなくても利用できる住宅ローンも一部あります。
代表的な商品が、住宅金融支援機構と銀行などが提携して提供する「フラット35」です。

フラット35にも、「機構団体信用生命保険」という保険を用意しています。
保障内容は、一般的な団体信用生命保険とほぼ同じで、三大疾病の特約を付けることも可能です。
なお、加入は任意ですから、健康状態に不安な方でも融資が受けられます。

団体信用生命保険からみたフラット35のメリット

フラット35でも、団体信用生命保険に加入した方が安心ですが、保険に加入しないことが安心感につながるケースもあります。
たとえば、「生命保険の選択肢が広がる」というのもメリットの一つでしょう。

金融機関が提供する住宅ローンは、提携する保険会社の団体信用生命保険がセットになっているのが通例です。
このため、任意の保険商品を選べず、しかも途中で変更や解約もできません。

これに対してフラット35であれば、一般的な生命保険や医療保険など自分に適した保険商品を自由に選ぶことが可能です。
保険商品によっては、途中で契約内容の変更や解約もできるでしょう。

通常の団体信用生命保険の保障内容では満足できない方は、フラット35を利用して自分に適した保険に加入するのも一手です。

【収入保障保険は団体信用生命保険の代わりになる？】

一般的な生命保険のほかにも、団体信用生命保険の代わりとして使える保険商品がいくつかあります。
その代表例が、「収入保障保険」です。

収入保障保険とは、契約者が死亡または高度障害状態になった際に、毎月一定額の保険金を家族が受け取れる保険のことです。
収入保障保険にも、三大疾病や八大疾病といった特約を付けられますし、うつ病や胃潰瘍などの精神疾患でも保険金が受け取れる商品もあります。

一見すると団体信用生命保険に似ていますが、大きな違いは「住宅ローンは完済されないこと」です。
収入保障保険では、遺された家族が受け取るのは「保険金」ですから、住宅ローンは残ります。毎月受け取る保険金から、住宅ローンの返済を続けていくことになるのです。

団体信用生命保険の代わりとして検討される方は、毎月受け取る保険金で住宅ローンの返済と遺された家族の生活費を賄えるかを、シミュレーションすることがポイントといえます。

遺された家族に必要なのは「家」か「現金」か

団体信用生命保険と収入保障保険を比較するときは、「遺された家族に必要なものが何か」を考えることも大切です。

団体信用生命保険であれば、契約者に万一のことがあっても住宅ローンは完済されますから、家に住み続けることが可能です。
ただし、生活費は自分たちで稼がなければなりません。

一方の収入保障保険の場合、住宅ローンは完済されませんが、生活費は賄えるでしょう。
ただし、ローン返済額が多い場合は保険金だけで賄えず、家を手放す可能性も考えられます。
遺された家族に必要なのは「家」か「お金」か、家族で話し合った上で決めることが大切です。

【まとめ】

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者に万一のことがあったとき、遺された家族の経済的な負担を軽くするための保険です。
また、保障内容によっては加入中の生命保険を見直し、保険料や保障内容の最適化もできます。
これによって、現在の家計負担を軽くすることも可能でしょう。

さまざまな恩恵が受けられる保険ですが、一般的な生命保険よりもカバーできる保障内容が少なかったり、現金で給付される保険金がなかったりする場合もあります。
マイホーム購入をきっかけに、保険についても「本当に必要な保証は何か」を、改めて検討されてはいかがでしょうか。

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住宅ローンを利用してマイホームを購入するとき、購入価格の一部を自己資金で支払う「頭金」を用意するのが一般的です。
この頭金、「どれくらい用意すれば良いのか」と迷われている方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、住まいを購入する際に必要な頭金の目安や、頭金を用意するメリット、用意するときの注意点などを詳しくお伝えします。

【頭金とは？ 頭金が必要な理由】

頭金とは、住宅ローンの借入額とは別に、家の購入費用に充てる自己資金のことをいいます。

現在では頭金を支払わなくても、住宅購入費用をすべてローンで賄える「フルローン」という商品もありますが、以前は金融機関ごとに融資の上限（融資率の割合）が決まっていました。
これは、現在よりも金利が高く、金融機関から見ると金利負担が重くなることで返済が滞るリスクが高まるというリスクがあったからです。

そのため、金融機関では物件価格のおおよそ9割を貸し付けの上限とし、残りを頭金で支払うことを住宅ローンの利用条件としていました。
つまり、頭金は住宅購入費用の最低1割程度は必要だったのです。

ただ、最近では低金利が続いており金利負担も抑えられますから、頭金がなくても借りられる「フルローン」という融資商品も増えています。

【頭金の目安は？】

一般的に、頭金は物件価格の2割くらいが目安といわれます。
3,000万円の物件を購入する場合は、600万円の頭金が必要という計算です。

では、実際のところ、どれくらいの頭金を用意している方が多いのでしょうか。
ここで、二つのアンケート調査から、一般的な頭金の目安を見ていきましょう。

まず、住宅金融支援機構が2021年10月に調査した「住宅ローン利用者の実態調査」によると、変動金利の住宅ローン利用者の約45％が融資率は9割以上、つまり頭金は住宅購入価格の1割以下と答えています。
一方、固定金利の住宅ローン利用者の場合は、融資率は8～9割という方が約20％、7～8割という方が約18％で、住宅購入価格の1～3割くらいの頭金を用意している方が多いという結果になっています。

もう一つ、三井住友トラスト・資産のミライ研究所が2022年1月に調べたアンケートでは、年代別の調査結果を公表しています。
これによると、30代の方の約27％が頭金は1割以下、約39％が頭金0円という結果に。
これは、20代の方よりも「頭金を用意していない人が多い」という結果でもありました。

現在は低金利が続いていますから、頭金を貯めてから家を買う人よりも、「高額を借り入れて家を早く買ったほうが得」と考える人が主流になりつつあるようです。

参考：
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」
https://www.jhf.go.jp/files/400359530.pdf
三井住友トラスト・資産のミライ研究所「令和の“住まい”と住宅ローン事情」
https://mirai.smtb.jp/wp/wp-content/themes/mirai/pdf/miraiken_report_220519.pdf

【頭金を多く用意するメリット】

頭金が少額でもマイホームを購入される方が主流となる時代で、頭金を多く用意する必要性はあるのでしょうか。
ここで、頭金を多く用意するメリットを考えてみましょう。

ローン借入額を減らせ、返済負担を軽くできる

頭金を多く用意するメリットの一つに、「住宅ローンの借入額を減らせる」ことが挙げられます。
借入額が少なくなれば金利負担も抑えられますから、トータルの返済額も少なくなります。返済額が少なくなれば、新居で暮らし始めてからの家計に余裕が生まれるでしょう。

金利が低い

住宅購入価格のすべてを住宅ローンで賄うフルローンには、金利が高いというデメリットがあります。

フルローンでなくとも、融資率が9割を超える住宅ローンでも金利が高く設定されている商品があります。
その代表例が、フラット35です。
2022年11月現在の金利で比べると、融資率が9割以下の金利が1.54％に対して、9割を超えると1.8％と、0.26％もアップします。

「たかが0.26％」と思われるかもしれませんが、借入額によっては返済額が数百万円も変わるため、家計の負担に大きな影響を与えるのです。

審査に通りやすい

借入額が多くなるほど、住宅ローンの審査が厳しくなります。
金融機関によっては、頭金のない人は審査に通らないところもあるようです。

金融機関から見て、頭金を多く用意している人は「計画性があり返済が滞りにくい」と評価されやすく、審査に通りやすくなるといわれます。

物件評価額が下がったときのリスクを抑えられる

何らかの理由でマイホームを手放すことになったとき、ローン借入額の少ない方が売却しやすいという点もメリットです。

フルローンの場合、家の評価額が下がったときに売却額でローンを全額返済できない恐れがあります。
全額返済できなければ家を売却できません。
つまり、フルローンだと売却できないリスクが高まるのです。

頭金を用意して借入額を減らせば、家の評価額が下がっても売却できないというリスクを抑えられます。

【頭金を用意すると返済額はどれくらい安くなる？】

頭金を用意すると、金利負担を抑えられ返済額が安くなります。
では、返済額はどれくらい安くなるのでしょうか。

ここで、3,000万円の家を、「頭金を2割（600万円）用意して買うケース」と「フルローンで買うケース」で、トータル返済額や毎月の返済額を比較してみましょう。
なお、返済額をシミュレーションする前提条件は、以下の通りです。

・返済方法：元利均等
・返済期間：35年
・フラット35を利用する（金利は2022年11月現在）

頭金を2割（600万円）用意して買うケースの返済額

住宅ローンの借入額は、住宅購入価格3,000万円から頭金600万円を差し引いた、2,400万円です。
また、金利は融資率9割以下ですから全期間1.54％が適用されます。

この条件で、トータル返済額と毎月の返済額は以下の通りです。

・トータル返済額：約3,161万円
・毎月の返済額：7万3,955円

トータル返済額に頭金（600万円）を含めると、約3,761万円でマイホームを購入できることになります。

フルローンで買うケースの返済額

頭金なしの場合、住宅ローンの借入額は3,000万円です。また、金利は融資率が9割を超えますから全期間1.8％が適用されます。

この条件で、トータル返済額と毎月の返済額は以下の通りです。

・トータル返済額：約4,046万円
・毎月の返済額：9万6,327円

同じ3,000万円の家なのに、頭金を2割用意した場合と比べて、およそ285万円も高くなります。
また、毎月の返済額は2万円以上も多くなり、家計が苦しくなることが予測されます。

【それでも少額の頭金で家を買ったほうが得なのか？】

頭金を用意すれば数百万円も安くなるのに、頭金なしでマイホームを購入される方が増えているのは、なぜでしょうか。
その理由の一つが、「住宅ローン控除」です。

住宅ローン控除とは、毎年末のローン残高に応じて、所得税などが控除される減税制度のこと。
つまり、ローン借入額が多いほど還付金も多くなるため、「頭金なしでも家を購入したほうが得」と考える方が増えているのです。

ただし、住宅ローン控除の内容は2022年から大きく変わり、それ以前より控除額が少なくなりました。
そのため、頭金を用意して購入したほうがお得なケースも出ています。
どちらが返済負担を軽くできるのか、あらかじめ試算した上で決めることも、お得に家を買うためのポイントです。

【頭金に関する注意点】

頭金を用意すれば、さまざまな恩恵を受けられますが、以下の点を事前に把握した上で計画を立てることも大切です。頭金に関する注意点をまとめてお伝えします。

無理して頭金を払わない

頭金が多いほど、ローンの返済負担は軽くなりますが、貯蓄をすべて頭金に当てないよう注意しましょう。

新居に住み始めてからは、お祝いの返礼をしたり家族が増えたりと、何かとお金が必要なことがあります。
病気やケガで収入が減る場合もあるでしょう。
そうした不測の事態に備えて、最低でも3ヵ月、できれば1年分の生活費は手元に残しておきたいところです。

諸経費を別途用意しておく

住宅を購入する際に必要な手付金や、工事請負契約書などに貼付する印紙代などの諸費用は、頭金とは別に現金で用意する必要があります。

手付金の目安は住宅購入価格の5～10％くらい、また印紙代も数万円かかり、いずれも契約時に支払います。
また、設計事務所を利用する場合には設計費、金融機関にはローン実行の手数料、保証会社に支払う保証料など、住宅購入時にはさまざまなコストがかかり、これらの費用を合計すると住宅購入価格の1割前後にもなります。

頭金なしの場合でも、こうした費用を現金で用意しなければなりませんから、資金計画をしっかり立てることが大切です。

頭金を支払うタイミングを相談する

頭金を支払うタイミングは、人それぞれ異なります。
頭金を土地の購入費用に充てる場合は不動産会社との契約時に支払いますし、建築費用に当てる場合は手付金を支払ってから住宅ローンが実行される日までのあいだに支払います。

まずは、「頭金を何に使うのか」を決め、不動産会社や施工会社などと支払うタイミングをあらかじめ相談しておきましょう。

【まとめ】

低金利が続く現在は、頭金を用意しなくても住宅ローンを満額借り入れて、マイホームを購入できます。

ただし、住宅購入時には頭金以外にもさまざまな諸経費が必要です。
自己資金0円で家は買えませんので、最低でも住宅購入価格の1割以上は現金で用意しておきましょう。

また、住宅購入後には火災保険料や登記費用、不動産取得税といった支払いも生じます。
新居での生活が困窮しないよう、手元にいくら残すのかを決めた上で、頭金の額を決めることが大切です。

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■はじめに

住宅ローンには「繰り上げ返済」という仕組みがあります。
繰り上げ返済をするとメリットが多いですが、繰り上げ返済の「手数料」や「タイミング」によって、
そのメリットを最大限に受けられるかどうかは違います。
そこで今回は、住宅ローンの「繰り上げ返済」について詳しく解説します。
 

■住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンで借り入れた「元金」を、借入期間中に返済することです。
繰り上げ返済には「一括繰り上げ返済」と「一部繰り上げ返済」の2種類があります。
 

・「一括繰り上げ返済」とは

残債を全額一気に返済することを指し、主に物件を売却するときに利用されます。
多くの金融機関で、一括繰り上げ返済の時には手数料が数万円かかります。
 

・「一部繰り上げ返済」とは

借入金額の一部を部分的に返済することをいいます。
たとえば、3,500万円残債があるときに「100万円だけ一旦返済する」ということです。
一部繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。
 
今では、ネットからの手続きであれば無料の金融機関も多いですが、窓口での手続きになると手数料がかかる場合もあります。
また、繰り上げ返済できる単位も「1万円単位」や「100万円単位」と金融機関によって異なります。
この点も加味して借入を起こす金融機関を選ぶと良いでしょう。
 
さらに、一部繰り上げ返済をすると元金が減るので、「借入期間の短縮」か「月々返済額の減少」のどちらかを選ぶことができます。
 

■返済方法の種類とメリット

一部繰り上げ返済の際には「まとまったお金を返済する」か、「マメに返済する」の2つの方法があります。
結論からいうと、「マメに返済する」方がお得になります。
 

・利息がかかっている

なぜ、マメに返済する方がお得かというと、そもそも住宅ローンには金利による「利息」が発生しているからです。
 
仮に、借入期間35年、金利1％、借入金額5,000万円だったとします。
この場合には、総返済額は59,279,814円になるので、35年トータルで約930万円の利息を支払っていることになります。
「元利均等」と「元金均等」で仕組みが異なりますが、
単純計算すると、年間で約26.5万円（930万円÷35年）の利息を支払っているということです。
 
そのため、マメに返済して少しでも早く元金を減らし、この「利息部分」の減らすことで、総返済額を減らした方がお得なのです。
 

・総返済額の事例

前項と同じ「借入期間35年、金利1％、借入期間額5,000万円」の条件で借り入れたとします。
そのときに、「1年ごとに100万円×5年」と繰り上げ返済するパターン①と、
「5年後に一気に500万円」繰り上げ返済するパターン②で、総返済額を比較してみましょう。
 
パターン①：総返済額57,527,897円（3年11か月期間短縮）
パターン②：総返済額57,656,504円（3年11か月期間短縮）
 
パターン①とパターン②では、総返済額に約12.8万円の差が出てきます。
つまり、1年ごとマメに返済する方が、まとめて一気に返済するよりも総返済額が減ってお得ということになります。
 
ただし、先ほどいった「手数料」には注意しましょう。
仮に、手数料が「1回の繰り上げ返済につき○○万円」などの金融機関の場合、マメに返済すると手数料がかかってきます。
そのため、「手数料」と「繰り上げ返済でお得になった金額」を比べて、繰り上げ返済するタイミングは検討しましょう。
 

■まとめ

このように、住宅ローンの繰り上げ返済には種類があり、各金融機関によって手数料が異なります。
また、返済するタイミングによって、総返済額が異なる点も理解しておきましょう。
繰り上げ返済は総返済額を減らす最も簡単な方法なので、
その仕組みを理解しておくかどうかで将来的に大きな違いが出てきます。
 
繰り上げ返済の仕組みはまだまだ奥が深いです。詳細はセンチュリー21住宅セレクションにお問い合わせください。