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マイホーム購入時に親から資金援助を受けるときの注意点！

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マイホームの頭金を増やすために、両親から資金援助を受けようと考えている方も多いのではないでしょうか。

ただ、たとえ家族であっても多額の資金援助を受けると、贈与税が課せられる可能性があります。
では、住宅の取得が目的の贈与の場合、いくらまでなら課税されないのでしょうか。

ここでは、親からの資金援助と税金との関係について、まとめて紹介します。

【贈与税とは】

贈与税とは、個人間で金銭や不動産、有価証券などの財産贈与があったときに、その財産に対して課せられる税金のことです。
具体的には、贈与を受けた年の1月1日から12月31日までの合計額が110万円を超えたときに、贈与税が課せられます。

ただし、贈与税には特例があり住宅取得が目的の場合は110万円ではなく、一定額まで控除されることになっています。
その特例が、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」です。

【住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは？】

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例とは、贈与を受ける人の父母や祖父母（直系尊属）からの支援で家を取得する場合、一定額までは非課税になるという制度です。

この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
たとえば、贈与を受ける人と贈与する人との関係が直系尊属であること。
自分の両親や祖父母ならOKですが、配偶者の両親や祖父母だと直系尊属ではありませんので、特例が適用されません。

また、贈与の目的は自分が住むための住宅の取得に限られます。
新築や中古、戸建やマンションは問わず、家を購入するときと増改築をするときに適用されます。

このほかにも、新築の場合は贈与を受けた翌年の3月15日までに居住すること、控除を受ける年の12月31日までは住み続けることなど、一定の条件を満たすことも求められます。

非課税限度額について　【2022～2023年版】

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の特例では、一般的な贈与税よりも非課税限度額が高く設定されていることも特徴の一つです。

非課税限度額は年度によって変わりますが、2022年（令和4年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに取得した場合は、以下の控除が受けられます。

・省エネ等住宅：1,000万円
・その他の一般住宅：500万円

ここでいう「省エネ等住宅」とは、以下3つのうちいずれかを満たし、住宅性能証明書などで証明されていることが条件になります。

1．断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
2．耐震等級2以上または免震建築物
3．高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

贈与税の基礎控除額も併用できる

この特例は、一般の贈与税の基礎控除額（110万円）を併用できる点も、覚えておきたいポイントです。
つまり、省エネ等住宅の場合は最高1,110万円まで、そのほかの一般住宅の場合は最高610万円までの贈与であれば、課税されないことになります。

【非課税限度額を超えたときの贈与税の計算方法】

両親に資金援助を求める人になかには、「非課税限度額以上の支援を受けたい」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
その場合、上限を超えた額について贈与税が課せられます。

ここで、贈与税の計算方法について簡単にお伝えしましょう。
贈与税は累進課税を採用しており、課税価格が高いほど税率が高くなります。
たとえば、非課税限度額を差し引いた課税価格が200万円以下の場合の税率は10％ですが、4,500万円を超えると税率は55％になります。

また、税率をかけた額からさらに控除できる額が定められていることもポイントです。

言葉では難しく感じるかもしれませんので、具体的なケースでシミュレーションをしてみましょう。

省エネ住宅を建てるために1,500万円の資金援助を受けた場合

まず、非課税限度額を差し引いて基礎控除後の「課税価格」を求めます。
なお、1,500万円以外に贈与は受けていないものとします。

・1,500万円－（1,000万円＋110万円）＝390万円（課税価格）

390万円の課税価格に対する税率は15％です。
また、税率をかけた額から差し引ける控除額は10万円ですから、贈与税は以下の額になります。

・390万円×15％－10万円＝48.5万円

このケースで納める贈与税は、48万5,000円です。

ちなみに、特例を使わず一般的な贈与税（基礎控除額110万円）で求めた場合、納税額は410万円ですから、特例によって大きな節税につながることがわかります。

【住宅取得等資金贈与の非課税の特例の注意点】

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受けるには、いくつかの注意点があります。
場合によっては特例が適用されず、多額の贈与税を納めることになる可能性がありますので、以下の点は必ず確認しましょう。

贈与税が生じなくても申告する

特例を受けるには、管轄の税務署に申告する必要があります。
これは、非課税限度額内の贈与の場合でも同じです。

「1,000万円以内だから贈与税を納めなくて良い」と本人は思っていても、税務署は「何の目的で贈与したのか」がわからないため、一般税率で求めた贈与税の支払いを請求することがあります。
納めなくても良いとわかっていても、忘れないように申告しましょう。

入居日から逆算してスケジュールを立てる

特例を受ける条件の一つに、「贈与を受けた翌年の3月15日までに居住（入居）すること」というものがあります。
この日までに家が完成しておらず入居できないと、特例が適用されない恐れがありますので、入居日から逆算してスケジュールを立てることも大切です。

なお、期日までに入居できないことが事前にわかっている場合は、あらかじめ税務署に申告して特例を適用してもらうことも可能です。

住宅ローン実行後の贈与は認められない

住宅ローンを利用される方は、その実行日の前に贈与を受けるように調整しましょう。

一般的に、住宅ローンの実行は家の引渡し後になります。
その後に贈与を受けると、「住宅取得のための贈与ではない」とみなされ、特例が適用されないことがありますので、必ずローン実行前に援助してもらいましょう。

住宅ローンの借入額によっては住宅ローン控除が減ることもある

特例を使う方も、住宅ローン控除が受けられます。
ただし、「贈与額と住宅ローン借入額の合計額」が「家の取得費用」を超えると、住宅ローン控除の額が減る可能性があるので注意が必要です。

たとえば、2,500万円の省エネ等住宅を購入するとき、親から1,000万円の贈与を受け、さらに2,000万円の住宅ローンを借り入れたとします。
この場合、オーバーした500万円は住宅ローン控除の対象から外れてしまうのです。
節税効果を十分に享受するためにも、贈与額と借入額をコントロールすることも重要なポイントです。

【特例を使わないほうが節税できるケースもある】

住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用すれば、大きな節税効果が期待できます。
ただ、この特例を使わず「相続税の特例や制度」を使った方が、結果的に節税効果が大きくなるケースもあります。

以下のケースが想定される方は、相続を見越して比較されることをおすすめします。

相続税の小規模宅地等の特例

相続税の小規模宅地等の特例とは、亡くなった親が住んでいた自宅を相続する際に、その家の不動産評価額が8割減になるという特例です。
評価額が下がれば、相続税も大きく減ることが期待されます。

なお、この特例が受けられる人は、亡くなった方の「配偶者」「同居の親族」「家を持っていない親族」のいずれかです。
つまり、贈与税の特例を使って家を建てた人は、配偶者でない限り適用されませんので、相続すると多額の相続税が課せられるおそれがあります。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、親から贈与を受けた際に、贈与税ではなく、相続時に一括清算して相続税で納めることが選べる制度です。
累計2,500万円までの贈与額に対して、相続税で清算できます。

たとえば、省エネ等住宅を購入するのに、親から3,000万円の贈与を受けたとします。
贈与税の特例を使えば、1,000万円の控除額を差し引いた2,000万円に対しての贈与税が求められますが、相続時精算課税制度を選べば贈与税が課せられないという特別控除が受けられるのです。

もちろん、相続時に清算するため相続税は高くなりますが、その高くなった分と贈与税で納める額を比較して、安い方を選べば節税効果が大きくなるということです。
どちらが安くなるかは、相続する財産によって異なるため一概にはいえません。
気になる方は、税理士などの専門家に相談してシミュレーションしてもらいましょう。

【贈与税を少しでも節税するには】

贈与税や相続税の特例・制度を使うことで、大きな節税効果が期待できます。
とはいえ、限度額を超える贈与に課税されることには変わりありません。
「納税額を少しでも安くしたい」と考えている方は、以下の取り組みも検討されてはいかがでしょうか。

毎年110万円までの贈与を受け続ける

家を建てる数年前から、贈与税の非課税限度額以内の援助を受け続ける、という方法です。
年間110万円以内であれば非課税ですから、5年前から始めれば550万円の贈与を非課税で受けられます。地道な手段ですが、確実に節税できる方法です。

親と共有名義にする

購入する家や土地の名義を、親と共有にするという方法もあります。
親と「一緒に買った」ことになるため贈与ではありませんし、贈与税も課せられません。

ただし、相続の際には注意が必要です。法定相続人が複数いる場合、親の持ち分がほかの相続人にも相続されてトラブルが生じるおそれがあります。
また、自分一人が相続する際には、相続税も自分だけが納めることになる点もデメリットといえるでしょう。

【まとめ】

「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」を利用すれば、親から多額の資金援助を受けても贈与税が課せられないケースもあります。
また、住宅ローンの借入額を抑えることで、返済が始まってからの暮らしにゆとりが生じるという点もメリットです。

ただ、節税を重視する場合は、この特例を使わずに相続税の特例や制度を使った方が、納税額を少なくできるケースもあります。
気になる方は、専門家にシミュレーションしてもらい、節税効果が少しでも高い方法を選びましょう。

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病気でも住宅ローンを利用できる？持病がある方の対応方法

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住宅ローンを契約するとき、多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入を求めます。
契約者が保険に加入できる健康状態であることも、住宅ローンを利用するための条件の一つなのです。

では、保険に加入できない持病を抱える方は「住宅ローンを利用できないのか」といわれると、契約できる方法がいくつかあります。
ここで、その方法を紹介するとともに、健康に不安のある方が住宅ローンを利用する際の注意点も紹介します。

 

【病気の人でも住宅ローンは利用できる】

健康状態が良くない方でも、住宅ローンを利用して理想のマイホームを購入することが可能です。
ただし、病気の内容によっては審査に通らないこともあるため、健康に不安のある方はあらかじめ確認しておく必要があります。

住宅ローンの契約条件の一つになっている団体信用生命保険に加入する際、契約者は保険会社に健康状態を申告する必要があります。
これを、「告知事項の申告」といいます。告知事項には大きく3つあり、そのうち一つでも該当する場合は、申込時に必ず伝えなければなりません。
具体的に申告が必要なケースは、以下の通りです。

 

過去3ヵ月以内に、医師の診察・検査・治療・投薬を受けた場合

申告日からさかのぼって3ヵ月以内に病院で治療を受けた方は、病名や投薬の期間などを告知する必要があります。
なお、申告が必要な病名は保険会社によって若干異なります。
たとえば、かぜやインフルエンザでも申告が必要な保険会社もあれば、完治していれば告知しなくても良い保険会社もあります。
保険会社のホームページに記載しているところもありますので、気になる方は確認しましょう。

 

過去3年以内に手術を受けた、または2週間以上の診察・検査・治療・投薬を受けた場合

大病を患って手術をしたり、長期間の治療を受けたりした方も、病名や手術日、入院日数、投薬の期間などを告知する必要があります。
経過観察や定期検査を続けている方でも、2週間以上かかっている場合は、申告が必要です。
申告が必要な病名は、保険会社のホームページなどに記載されています。
以下は一例ですから、保険会社で必ずチェックしてください。

 

  • 告知が必要な疾患の例

・心臓の疾患：狭心症、心筋梗塞、心筋症、高血圧症、不整脈など

・胃腸の疾患：胃潰瘍、十二指腸潰瘍、潰瘍性大腸炎など

・肝臓・すい臓の疾患：肝炎、肝硬変、肝機能障害、すい臓炎など

・腎臓の疾患：腎炎、腎不全など

・眼の疾患：緑内障、網膜や角膜にまつわる疾患など

・代謝異常・免疫疾患：高血圧症、糖尿病など

・婦人科系の疾患：子宮内膜症、乳腺症、卵巣のう腫など

・呼吸器の疾患：喘息、慢性気管支炎、肺気腫など

・脳の疾患：脳卒中（脳出血、脳梗塞、くも膜下出血）、脳動脈硬化症など

・精神疾患：うつ病、神経症、てんかん、アルコール依存症、認知症など

・その他：がん、白血病、腫瘍、ポリープなど

 

手足の欠損・機能に障害がある、または背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がある場合

身体に障害を抱えている方も、病名や発症した日、投薬の期間などの告知が必要です。

 

【病気を隠すと「告知義務違反」になることも】

上記の告知事項に該当する方は、審査に何らかの影響を与えることがあります。
だからといって、病名を隠したり申告に漏れがあったりすると、「告知義務違反」になる可能性があるため、注意が必要です。
契約後に告知義務違反であることが判明すると、保険は解約され住宅ローンが利用できなくなります。
また、契約者が亡くなった後でも違反していたことが認められた場合、保険金は支払われません。住宅ローンの残債は、遺された家族が返済していくことになります。

「持病を伝えると審査に通らないかもしれない」「黙っていればわからない」と、正直に申告しないと、後々になって家族に多大な迷惑をかけることになりかねませんから、告知事項に該当する方は隠さずに申告することが大切です。

 

【団信に加入できないときの対処法】

団体信用生命保険に加入できないことが理由で、住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、住宅ローンが利用できるチャンスはいくつかあります。
まだ審査に申し込んでおらず健康に不安のある方も、以下の方法を検討してみてはいかがでしょうか。

 

保険会社の違う金融機関で申し込む

団体信用生命保険の保険会社は、金融機関によって異なります。
また、審査基準も保険会社によって違うため、別の保険会社であれば審査に通る可能性があります。
審査に落ちた方は、別の保険会社と提携している金融機関を探して、改めて申し込んでみましょう。

なお、保険会社では単に病名や病歴を見て審査しているわけではなく、「経過」も重視しています。
告知事項の申告で「投薬の期間」を記載するのは、治療に努めているかどうかを保険会社がチェックするという意味もあり、審査に良いイメージを与えることにもつながります。

 

ワイド団信を利用する

一般的な団体信用生命保険よりも、審査基準を緩和した「ワイド団信」という保険であれば加入できるかもしれません。
実際に、糖尿病や心筋梗塞、うつ病などを抱えている方でも、ワイド団信に加入して、住宅ローンを利用されている方はいらっしゃいます。
ワイド団信の注意点は、一般的な団体信用生命保険より保険料が高くなること。
団体信用生命保険の保険料は金利に含まれるのが通例ですが、ワイド団信だと一般的な保険よりも0.2～0.3％ほど金利が高くなります。
このため、トータルの返済額が増える可能性がある点は把握しておきましょう。
なお、ワイド団信でも加入できないケースがあることも、認識しておきたいポイントです。

 

契約者を配偶者にする

住宅ローンには、夫婦など二人の収入を合算して利用できる契約法もあります。
具体的には、「連帯債務型」や「連帯保証型」といわれる契約法です。
これを活用して、配偶者が住宅ローンの契約者となり、持病を抱えている方は連帯債務者または連帯保証人になれば、住宅ローンが利用できる可能性があります。
もちろん、配偶者の健康状態がよく、かつ安定した収入があることが前提の方法です。

連帯債務型または連帯保証型の審査は二人に対して行われますが、連帯債務者や連帯保証人は原則、団体信用生命保険に加入できないため、保険会社の審査はありません。
そのため、住宅ローンの審査に通りやすくなるのです。
ただし、連帯債務者や連帯保証人に万が一のことがあっても、保険で住宅ローンは完済されません。
団体信用生命保険の代わりに加入できる保険でカバーすることも、検討する必要があるでしょう。

 

団信への加入が任意のローンを利用する

団体信用生命保険への加入を義務付けていない住宅ローンもあります。
代表的な商品が、住宅金融支援機構の提供する「フラット35」です。フラット35にも「機構団信」という団体信用生命保険がありますが、加入は任意となっており、健康状態の良くない方でも住宅ローンを利用できます。

フラット35のほかにも、主にネット銀行を中心に団体信用生命保険への加入が任意となっている商品もあります。
ただ、ネット銀行の場合、金利が高くなる傾向がありますから注意が必要です。
また、契約者に万が一のことがあれば残債は遺された家族に引き継がれますから、別途保険に加入するなど対策を講じる必要があるでしょう。

 

【団信の代わりに加入できる保険でカバー】

契約者ではなく連帯債務者や連帯保証人になったり、団体信用生命保険の加入が義務ではない住宅ローンを利用したりすることで、住宅ローンの審査に通ることも可能です。
ただし、家族のなかでいちばん収入の多い人に万が一のことがあれば、遺された家族には多額の住宅ローンも残ってしまいます。
そのときに備えて、ローン残債をカバーできる別の保険に加入することも大切です。

一例として、以下の保険を検討されてはいかがでしょうか。

 

引受基準緩和型の生命保険

持病のある方でも加入しやすい保険のひとつに、「引受基準緩和型」の保険があります。
一般的な生命保険や医療保険より審査基準が緩和された保険なので、団体信用生命保険で断られた方でも加入できる可能性があります。
引受基準緩和型の保険料は、一般的な生命保険より高く設定されています。
ただ、手厚い死亡保障が得られることを考えると、少し上乗せするだけで遺された家族に「安心」を与えられるので、検討したい保険の一つです。

 

収入保障保険

収入保障保険とは、契約者に万が一のことがあった際に、保険期間が終わるまで毎月一定額の保険金を受け取れる保険のことです。
遺された家族には、遺族年金のように毎月の収入が入りますから、住宅ローン返済の一部に充てられるでしょう。
これも、引受基準緩和型の商品を用意している保険会社があるため、持病をお持ちの方でも加入しやすいといえます。

 

就労不能保険

就労不能保険とは、病気などで長期間働けないときに、毎月一定額の給付金を受け取れる保険です。
持病が悪化して仕事ができなくなっても、保険で収入の一部をカバーできますから、住宅ローンの返済にも当てられるでしょう。
なお、保険会社によって審査基準や給付条件が異なりますし、持病のある方は加入できないこともあります。

 

【まとめ】

健康に不安のある方でも、住宅ローンを使ってマイホームを手に入れた方はたくさんいらっしゃいます。
とはいえ、持病があると審査でマイナスになる可能性がありますから、対策を施すことも重要です。
仮に審査に通らなかったとしても、ほかの金融機関なら通るかもしれませんし、保険への加入が任意の住宅ローンを選ぶなど、利用できるチャンスはいくつかありますので、あきらめずにチャレンジすることが大切です。

住宅ローンは、自分に適した商品を選ぶことが返済を滞らせないポイントになります。
病気に関しても自らの健康状態に適した商品を選んで、理想のマイホームを手に入れましょう。

 

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借金があると住宅ローンは組めないのか？借金と住宅ローンの関係と対策方法

住宅ローンのご相談、お悩みは【センチュリー21住宅セレクション】
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カードローンや自動車ローンなどの借り入れが多い方は、住宅ローンの審査に影響することをご存じでしょうか。
借金が多く「住宅ローンが利用できないのでは…」と、不安に感じている方もいらっしゃるかもしれません。

実際のところ、ほかに借金があっても住宅ローンは契約できるのでしょうか。
また、審査への影響を小さくするために今からできることは何でしょうか。
ここでは、借金と住宅ローンとの関係について解説します。

 

【借金があると住宅ローンの審査は通らない？】

住宅ローン以外に借り入れがある方でも、住宅ローンの審査に通る可能性は十分にあります。
実際に、自動車ローンなどの借金を返済しながら住宅ローンを借り入れて、理想のマイホームを手に入れた方は、たくさんいらっしゃるのです。
また、過去に多額の借金をしていた方でも、延滞することなく返済が完了していれば、住宅ローンの審査に影響はありません。
借金があっても、住宅ローンを利用できるのです。

とはいえ、借入額が多いなどの理由で審査に通らない方がいるのも事実です。
自動車ローンやカードローン、教育ローンなどの返済もあるのに、住宅ローンも借り入れることになれば「返済が滞るリスクが高い」と金融機関にみなされる可能性が高いでしょう。
借入額だけでなく、借金の内容も注意が必要です。
たとえば、キャッシングや消費者金融から借り入れている方の場合、「計画性がなく滞納する可能性がある」として、審査に通さない金融機関もあるようです。

 

【借金がどれくらいあると審査に影響するのか】

では、借金の額がどれくらいあると住宅ローンの審査に影響するのでしょうか。
その目安を求める上で使われるのが、「返済負担率」です。
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す数値です。

返済負担率は金融機関ごとに異なりますが、多くのところで30％前後に設定しているようです。
年収500万円の方であれば、年間の返済額が150万円（＝500万円×30％）までなら借り入れできるという計算になります。
ここで注意したいのが、この年間返済額には住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローンといったほかの借金も含めて計算されるという点です。
年収500万円の方が、自動車ローンを年間30万円、カードローンを年間20万円返済している場合、これらを差し引いた年間100万円までの住宅ローンしか借り入れできないことになります。

ほかのローンの借入額が多いと、住宅ローンの借入額が少なくなるため、年収に見合う希望額を申し込んでも審査に落ちることがあるのです。

 

【住宅ローンの審査で借金があることは隠せる？】

住宅ローンの審査を申し込む際、他の融資を借り入れている方は、その借入先や借金額の情報を求められます。
自己申告ですから「教えなければ借金を隠せるのでは」と、思われる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、多くの金融機関では個人の借入情報を信用情報機関から入手して審査に活用しています。
申告していない借金についても金融機関は把握できますから、正直に書くことが大切です。場合によっては、借金を隠して（＝だまして）借り入れようとした「虚偽の申告」とみなされ、審査に大きな影響を与えることもありますから、注意しましょう。

ちなみに、信用情報機関に照会する借入情報は、申込時点の情報だけでなく過去の取引に関しても金融機関はチェックしています。
これは、延滞や滞納の履歴がないかを確認するためです。延滞や滞納の履歴があると、「住宅ローンの返済も滞るリスクがある」として審査に不利になりますから、注意が必要です。

 

【家族に借金がばれることはある？】

家族に内緒で借金をされている方のなかには、「住宅ローンの審査で借金をしていることがばれるのでは？」と心配な人もいらっしゃるかもしれません。

まず、金融機関から借金の額や借入先といった情報を家族に伝えることはありません。
借入情報も個人情報の一つですから、たとえ家族であってもプライバシーに関する内容を他者に伝えることはないのです。
仮に審査に通らなかった場合でも、その理由を金融機関が伝えることはありませんし、借入情報が漏れないよう配慮してくれます。

それより問題なのは、申込書類を作成するときです。
契約者が一人の住宅ローンであれば、家族のいないところで書類を作成すれば良いのですが、連帯債務のような収入合算タイプの住宅ローンやペアローンの場合、作成した書類から借金の内容が知られる可能性があります。
二人で申し込むローンであっても、書類は一人で作成するなど秘密が漏れないように注意しましょう。

 

【住宅ローン審査に通りやすくするための対策法】

住宅ローン以外に多額の借金を抱えている方が、審査への影響をできるだけ抑えるために、今からできる対策法をお伝えします。
借金の多い方は、ぜひ実践してみてください。

 

借金を完済する・減らす

理想は、住宅ローン以外の借金を完済することです。ほかの借入額がなくなれば、その分、住宅ローンの借入額を増やせますから、ワンランク上のマイホームを手に入れやすくなります。

とはいえ、いろいろなところから借り入れている方だと、すべての借金を完済するのは難しいでしょう。
その場合、優先順位をつけて一部の借入先に返済を集中させるのも一手です。
返済額の大きいものや金利の高いカードローンなどを優先させると、返済をスムーズに進めやすくなります。

なお、住宅ローンの頭金を切り崩してまで返済に充てるかどうかは、慎重に判断する必要があります。
そもそも頭金があれば住宅ローンの借入額を減らせ今後の返済負担を抑えられますし、金融機関から「計画性のある人物」とみなされ審査に通りやすくなる要因になります。
無理をしてまで完済する必要はありませんので、できることから始めましょう。

 

新たな借金をつくらない

住宅ローン審査に申し込む前から、新たな借り入れをしないことも大切です。
マイホーム購入に併せて、車を買い替えたり教育ローンを借り入れたりと計画されている方も多いと思いますが、それらも住宅ローンの審査に影響を与える一因になります。
新居に引っ越した後でも支障のない借り入れは、時期をずらして申し込みましょう。
また、カードローンの利用が多い方はできるだけ現金払いにするなど、借金を増やさないよう心がけることも大切です。

 

住宅ローンの返済期間を長く設定する

住宅ローンの返済期間を長くすれば、毎月の返済額を抑えられます。
返済額が少なくなれば、返済負担率に占める住宅ローンの割合も抑えられますから、審査に通りやすくなるのです。
なお、年齢によっては返済期間を長くすることで審査が不利になる場合があります。
特に、完済時の年齢が定年後になる場合、「安定した収入がなくなるため返済が滞る可能性がある」と金融機関にみなされ、審査に落ちる可能性が高まります。
借入期間が定年後になる方は、借入額を見直されることをおすすめします。

 

住宅購入時期を見直す

借金が多くて、すぐには減らないという方は、家の購入時期を見直すことも検討したいところです。
完済後なら住宅ローンの借入可能額を増やせ、理想のマイホームを入れに入れやすくなりますし、住宅ローンの返済計画も立てやすくなります。
もちろん、「新たな借り入れはしない」「貯蓄を増やす」という、審査に通りやすくするための目標を立てることも大切です。見通しが立ってから、改めて購入計画をスタートさせましょう。

 

【信用情報に「異動」の記載がある場合の対応方法】

他のローンで延滞や滞納を繰り返した方は、信用情報機関が持つ個人の借入情報に「異動」と記載されることがあります。
異動とは、いわゆる「ブラックリスト」に登録されているということ。
これが個人の借入情報に記載されている方は、住宅ローンだけでなくほかのローンの審査にも通りません。
異動の記載は、延滞や滞納のほかにも、破産宣告をした方なども記載されます。

ただし、異動が記載された方でも住宅ローンを利用できる場合があります。
金融機関が信用情報機関に照会するのは、過去数年間の借入情報です。
チェックされる期間は金融機関にもよりますが、最低でも5年くらいといわれます。
つまり、5年以上先であれば、住宅ローンの審査に通る可能性があるということです。

なお、信用情報機関が持つ借入情報は個人でも取り寄せられます。
過去に一度でも遅延や滞納をした経験がある方は、信用情報機関に照会して確認されることをおすすめします。

 

【税金の滞納があっても住宅ローンは利用できるのか】

信用情報機関に記録が残るのは、銀行やクレジットカード会社といった加盟業者の分だけです。
自治体は加盟していませんから、税金や健康保険料の滞納履歴などは信用情報機関に残りません。

ならば、「税金の滞納を隠して住宅ローンを利用できるのでは？」と思われた方がいらっしゃるかもしれませんが、隠しても簡単に判明します。
なぜなら、審査の申込書類に「住民税決定通知書」や「納税証明書」を提出するからです。
これらの書類を見れば、滞納や未納であることが判明します。

税金を納めるのは国民の義務です。その義務を果たせない人に数千万円もの融資を貸し出すのは、金融機関にとってリスクでしかありません。
未納の税金がある方はすべて納めてから、住宅ローンの申し込みをしましょう。

 

【まとめ】

借金を抱えている方でも、住宅ローンを利用することは可能です。
ただ、借入額が多いと住宅ローンの借入可能額が少なくなりますし、それによって審査に通らない可能性もありますから、できるだけ借金を返済してから申し込んだ方が有利な条件で融資を受けられます。

また、過去にカードローンなどで延滞や滞納をされた方は、住宅ローンを利用できないおそれがあります。信用情報機関に記録が残っている場合は、それが消えるまで待つしかありません。
仮に住宅ローンが利用できるようになっても、延滞や滞納をしないよう無理のない返済プランを立ててから申し込みましょう。

 

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注文住宅と建売住宅はどちらが良いの？ それぞれの特徴を徹底比較

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マイホームの選択肢として、「注文住宅と建売住宅のどちらを選ぶか」で悩まれている方は少なくないでしょう。
どちらを選ぶかで迷ったときは、それぞれのメリットとデメリットを比べて、自分や家族にとってメリットの多い方を選ぶのも一手です。

そこで、注文住宅と建売住宅のそれぞれのメリットとデメリットをまとめました。
マイホーム選びに迷っている方は、参考までにご一読ください。

 

【注文住宅とはどんな家？】

注文住宅とは、施主のこだわりやライフスタイルなどに合わせて1から設計できる戸建住宅のことです。
間取りやデザインはもちろん、家を建てる土地、設備、インテリア、建材、構造なども、施主の要望に合わせて建てられるので、オリジナリティのある住まいを建てられます。
家づくりへのこだわりが強い方なら、注文住宅が適しているでしょう。

 

【注文住宅のメリット】

 

設計の自由度が高い

注文住宅の一番のメリットは、家族の希望に合わせて自由に設計できることです。
キッチンやバスルーム、収納用品などこだわりの設備を設置できるのはもちろん、愛車や映画などを存分に楽しめる趣味の空間、省エネや断熱性能に優れた最新システム・建材など、資材一つから自由に選べるため、理想のマイホームに近づけられます。
建築基準法や条例などで、かなえられない条件もありますが、施工会社と一緒にアイデアを出しながら課題をクリアしていく家づくりは、建売住宅ではできない魅力といえるでしょう。

 

予算に合わせて家づくりができる

こだわりの強いところには予算をかけ、あまりこだわらないところには必要最小限に抑えるといった予算の使い方も、注文住宅なら自由です。
予算オーバーを防ぎつつ、より多くのこだわりを実現できる点でも、メリットは大きいといえます。
一般的に、注文住宅は建売住宅よりも価格が高いというイメージがありますが、「建売住宅よりも安くしたい」という要望を実現することも可能です。

リフォームを見据えた家づくりも可能

家族構成やライフスタイルの変化にあわせて、将来リフォームが必要になることもあるでしょう。
そうした将来を見据えて、リフォームしやすい設計や施工をすることも可能です。
家族が増える予定のある方なら、子ども部屋を柔軟に可変できる間取り計画もできますし、高齢になったときのことを見据えてバリアフリーに対応しやすい構造の家にすることも可能です。

一部の建売住宅にも、将来のリフォームを見据えて計画された物件もありますが、自分たちの将来に必要な計画とは限りません。
注文住宅なら、将来への対応も自由に決められるのです。

 

【注文住宅のデメリット】

 

建売住宅より価格が高くなりやすい

予算を自由に設定できるとはいえ、建築コストは建売住宅より高くなるのが一般的です。
大量生産品の建材や設備などが使われる建売住宅と比べ、注文住宅は一つひとつをつくって組み立てていくオーダーメイドの住まいですから、資材調達や人件費などが増える傾向があります。
メリットのところでお伝えしたように、こだわりのないところで予算を削ったり、資材を統一して調達費や人件費を削減したりと、予算を抑える工夫が必要でしょう。

 

住み始めるまでに時間がかかる

注文住宅を土地探しから始める場合、物件選びの時間が必要です。
物件を購入したら設計プランニングが始まりますが、間取りや設備など一つひとつを決めるのに時間がかかります。
さらに、建築が始まってからも資材調達や施工に時間を要します。
一般的に、注文住宅の検討を始めてから入居するまでには、1年前後かかるといわれます。
入居時期が決まっている方は、完成時期から逆算してスケジュールを立てることが求められます。

 

完成イメージと違う場合もある

注文住宅は、完成した家の形を見ずに施工会社と契約し、購入することになります。
そのため、完成後の家を見てデザインや使い勝手などがイメージと違うと感じる方もいらっしゃるようです。
また、デザインにこだわった結果、生活導線が悪くて疲れやすい間取りになるなど、設計段階で気付かず、快適性を損ねるといったケースもあります。
デザインも重要ですが、機能性や実用性も検討しながら家づくりを進めることが大切です。

 

【建売住宅とはどんな家？】

建売住宅とは、不動産会社や施工会社などが設計・施工した分譲住宅のことです。
土地と建物がセットになって販売しており、完成した家を見ながら物件選びができることが建売住宅の特徴の一つです。
また、企画や設計をする不動産会社や施工会社は、その時代の流行やニーズに合わせて間取りやデザインなどを決めており、多くの人にとって住みやすい家であることも特徴といえます。

 

【建売住宅のメリット】

 

注文住宅より安く購入できる

オーダーメイドの注文住宅と比べて、建売住宅は建築コストを抑えるためにさまざまな工夫を凝らしています。
たとえば、家を建てる土地は、ある程度広い物件を購入して分割するため、一軒あたりの土地代を抑えています。
また、建築資材や設備も大量生産品をまとめ買いしたり、施工も複数の家を同時に進めたりすることによって、資材調達費や人件費を安く抑えています。
こうした工夫により、価格は安くても一定の品質を保った住まいを提供できるのです。

 

完成した家を確認できる

すでに完成している家なら、住み心地や使い勝手を確認した上で物件を選べることも、建売住宅のメリットです。
日当たりや風通しといった室内環境、設備の使い勝手、生活導線や家事導線などもチェックできますから、住み始めてからイメージが違うといったトラブルを最小限に抑えられます。
建築中の物件でも、同じ仕様のモデルハウスが用意されていれば、その家で暮らすイメージを描きやすいでしょう。

 

すぐに入居できる

完成している建売住宅であれば、すぐに引っ越して新しい生活を始めることが可能です。
土地を探したり、施工会社と打ち合わせを繰り返したりする手間や時間も不要ですから、注文住宅よりも早く入居できます。
子どもが学校に入学するタイミングで引っ越すといった先の予定が決まっている方なら、スムーズに引っ越せる建売住宅の方が予定を立てやすいでしょう。

 

【建売住宅のデメリット】

 

理想の家が見つからないこともある

建売住宅の設計・デザインは、不動産会社や施工会社が行うため、自分好みの家が見つからない可能性もあります。
メリットのところでお伝えしたように、建売住宅は大量生産される建材や設備を使い、画一的なデザイン・仕様にすることで建築コストを抑えています。
そのため、オリジナリティに富んだ唯一無二の物件を見つけるのが難しいのです。こだわりが多い方は、どこまで妥協できるかが物件選びのポイントになるでしょう。

 

オプションで注文住宅より高くなるケースもある

建売住宅でも、会社やプランによってはオプションによるカスタマイズに応じられるところもあります。
ただ、注文住宅と比べれば自由度は低く、オリジナリティに欠けるでしょう。
多くのオプションを追加すると建築コストが大きくアップしてしまい、場合によっては注文住宅を建てた方が安くなることもあります。

 

建築途中の過程を見られない

注文住宅であれば建築途中の過程を見られるため、基礎や躯体構造といった完成後に確認できない部分も自分の目でチェックできます。
すでに完成している建売住宅の場合、こうした部分を確認できないため、しっかり確認して選びたい方には不安が残るかもしれません。
もっとも、新築の建売住宅も注文住宅も、引き渡しから10年間は瑕疵担保責任が売主に負わされるため、万が一不良があっても期間内であれば無料で修繕してくれます。

 

【ポイントごとに比較する注文住宅と建売住宅の違い】

それぞれのメリットとデメリットをお伝えしたところで、改めて注文住宅と建売住宅の違いをポイントごとにまとめました。

 

理想の家を手に入れやすいのは「注文住宅」

注文住宅は、間取りもデザインも設備も、すべて施主が決められますから、理想の家を手に入れやすいといえます。
予算が許す限り徹底的にこだわれば、満足度の高い家を実現できるでしょう。
ただ、こだわりが多くない方や予算重視の方などは、建売住宅でも満足度の高い家を購入できることもあります。

 

価格がわかりやすいのは「建売住宅」

建売住宅は、あらかじめ販売価格を設定した上で施工されるため、完成前から価格が決定しています。
オプションの追加で価格が変わることもありますが、基本的には明朗会計な家です。
これに対して注文住宅の価格は、不明瞭といえます。施工会社から見積額を提示されても、その後の設計の打ち合わせで変更点が多ければ、見積額より大きく変わることもあります。

 

住宅性能で安心できるのは「注文住宅」

耐震性や省エネ性などを評価する「住宅性能表示制度」。
注文住宅であれば、施主の希望で表示制度を利用でき、評価機関にチェックしてもらえれば認定を受けられます。
建売住宅の場合、制度を利用するか否かは売主の判断。
このため、性能の良い家を探すには最初から評価書の付いた住宅を選ぶなど、物件の選択肢が狭まります。

 

ローン契約時の手間とコストを抑えられるのは「建売住宅」

住宅ローンは、注文住宅でも建売住宅でも利用できますが、注文住宅の場合は契約が少々複雑です。
注文住宅は、住宅ローンが実行される前に、土地の購入費や着工金などまとまった資金を用意しなければならず、別途「つなぎ融資」などのローンを契約することになります。
つなぎ融資は金利が高いため、利息支払額が増えることも注意点です。

建売住宅であれば、引き渡しと同時に住宅ローンが実行されるため、別途ローンを契約することもありません。
低金利の住宅ローン一本だけですから、ローンに関するコストを抑えやすいのです。

 

【まとめ】

注文住宅に向いているのは、家づくりへのこだわりが強く、理想の家を手に入れるために手間やコストを惜しまない人でしょう。
ただ、そのこだわりを実現する建売住宅があるかもしれません。
まずは、建売住宅をいくつか巡り、それでも見つからなければ注文住宅にするというのも一手です。
一方、建売住宅に向いているのは、その仕様でも満足できる人。
家づくりに時間をかけられず、先の予定も決まっているため、すぐにでも入居したい方なども建売住宅に適しています。

いずれにしても、最初に家に求める条件を家族で話し合いながら洗い出し、その条件を多く満たす住まいを探してみましょう。

 

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住宅ローン減税とふるさと納税の併用はできるのか？併用する方法と注意点を紹介

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住宅ローンの利用者は、「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」という減税制度が受けられます。
この制度は、ふるさと納税などの他の減税制度とも併用できますが、いくつかの注意点もありますので、併用を考えている方はあらかじめ確認しておく必要があります。

ここでは、住宅ローン減税とふるさと納税を併用するときのポイントをまとめました。
手続きの流れや控除額の計算方法、併用する際の注意点などを、わかりやすくお伝えします。

 

【住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは？】

まずは、住宅ローン減税について簡単におさらいしておきましょう。

住宅ローン減税とは、年末のローン残高の0.7％分が所得税や住民税から控除される減税制度です。
控除期間は最長13年。
控除を受けるには一定の条件を満たす必要がありますが、年間の最大控除額は35万円になるケースもありますから、制度を活用して賢く節税したいところです。
なお、最大控除額は住宅の省エネ性能などに応じて異なります。

住宅ローン減税は所得税や住民税などから還付される仕組みのため、納めた税金以上の額が戻ってくることはありません。
また、所得税は全額控除することが可能ですが、住民税は課税所得金額の7％（上限13万6,500円）という控除上限額が定められており、全額控除されない点には注意が必要です。

 

【ふるさと納税とは？】

ふるさと納税とは、任意の自治体に寄付（納税）をすると、寄付金から自己負担額の2,000円を差し引いた分が所得税や住民税から控除される減税制度です。
たとえば、3万円を寄付した場合、そこから2,000円を引いた2万8,000円が所得税などから控除されることになります。
寄付金に応じて返礼品を受け取れるという仕組みが人気を集め、ふるさと納税の利用件数や金額は年々増加傾向にあるようです。

なお、控除額には年収や扶養家族の人数などに応じて上限が設けられています。
控除額の計算方法は複雑なためここでは割愛しますが、ふるさと納税の関連Webサイトにシミュレーションができるコンテンツが用意されていますから、大まかな額を把握したい方は、そちらをチェックしてみましょう。

 

【ふるさと納税の控除手続き方法】

ふるさと納税を利用して控除を受けるには、「確定申告」をするか、「ワンストップ特例制度」を利用するかのいずれかを行う必要があります。
それぞれの方法についてお伝えしましょう。

 

確定申告での手続き方法

住宅ローン減税を利用されている方であれば、少なくとも一度は確定申告をされているので、申告方法はご存知だと思います。
ふるさと納税では、寄付した自治体から「寄付金受領証明書」などの書面が届きますので、これを元に申告書を作成して提出すれば完了です。
なお、申告書の作成時には課税所得などを計算する必要があります。
計算方法については、後ほどお伝えします。

 

ワンストップ特例制度を使った手続き方法

ワンストップ特例制度は、主に確定申告の必要がない給与所得者や、寄付した自治体数が年間5つ以下の方などが利用できる制度です。
この制度を利用して手続きを進めるには、まず「寄付金税額控除に係る申告特例申請書」という申請書を入手する必要があります。
この申請書は、総務省や自治体のWebサイトからダウンロードできますが、自治体によっては返礼品と一緒に送ってくれるところもあるようです。
手続き方法は、申請書に必要事項を記入して寄付をした自治体に送付すれば完了です。
なお、申請には期限があり、寄付をした翌年1月10日までに必着となっていますから、年末に寄付をされる方は遅れないように注意しましょう。

 

ワンストップ特例制度を利用できない人もいる

ワンストップ特例制度は、確定申告の手間を省きたい方に適した制度ですが、「確定申告が必要な方は利用できない制度」であることも、覚えておきたいポイントです。
給与所得者であっても、住宅ローン減税の初年度の方や、医療費控除の手続きが必要な方などは確定申告が必要なため、ワンストップ特例制度が利用できません。
もっとも、ふるさと納税と一緒に確定申告した方が、手続きはスムーズに進められるでしょう。

また、ワンストップ特例制度を利用した場合に控除されるのは住民税のみで、所得税からは控除されません。
「所得税からも控除を受けたい」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、場合によっては住宅ローン減税の控除額に影響を及ぼすこともあるため、確定申告の必要がない方はワンストップ特例制度の利用をおすすめします。
詳しくは、後ほど解説します。

 

【ふるさと納税と住宅ローン減税併用時の計算方法】

ここでは、ふるさと納税と住宅ローン減税を併用したときの控除額の計算方法について、確定申告をするパターンで紹介します。

（1）課税所得を求める
まず、総収入からふるさと納税額を差し引いて、課税所得を求めます。
この際、自己負担分の2,000円は差し引けませんので注意しましょう。
求めた額から、基礎控除や配偶者控除などを控除して、課税所得が確定します。

（2）所得税の納付額を求める
課税所得を元に、所得税や復興特別所得税の納付額を求めます（詳しい計算方法は、確定申告の手引きをご参照ください）。

（3）住宅ローン減税額・ふるさと納税の寄付金額を控除する
（2）で求めた所得税の納付額から、住宅ローン減税額とふるさと納税の寄付金額（自己負担額の2,000円を差し引いた額）を控除します。
住宅ローン減税は、所得税から差し引けなかった分は住民税からも差し引けますが、確定申告は所得税の申告ですから、住民税の計算までしなくても大丈夫です。
住宅ローン減税もふるさと納税も、所得税と住民税から控除される仕組みになっています。
そのため、それぞれの控除の合計額が、所得税・住民税の納税額を超える場合、超えた分は還付されないことは把握しておきましょう。

 

【住宅ローン減税とふるさと納税を併用するときの注意点】

上記の計算方法で示したように、確定申告する際には、最初に総収入からふるさと納税額を差し引いて課税所得を求める必要があります。
つまり、ふるさと納税額の分だけ所得が低くなるため、納める所得税も少なくなる可能性があるのです。

所得税が減額されると、住宅ローン減税で控除できる額も減ってしまいます。
もっとも、控除できなかった分は住民税からも差し引かれますが、住民税には上限（13万6,500円）が設けられていますから、納税額によっては住宅ローン減税の取りこぼしが増え、節税効果が薄くなる可能性があることは注意点の一つです。

節税効果を少しでも高めるには、ワンストップ特例制度を利用した方が有利です。
ワンストップ特例制度を使えば、確定申告をしなくて良いため、課税所得や納める所得税が減りません。
また、ワンストップ特例制度だと住民税からすべて控除できますから、節税効果を高められるというメリットもあります。
ただ、先述の通りワンストップ特例制度を利用できるのは、「確定申告をする必要がない人」に限られます。
毎年、確定申告をしている自営業者や一定の所得がある給与所得者などは、この制度が利用できない点も注意しましょう。

 

【併用する場合の年収別モデルケース】

住宅ローン減税とふるさと納税を併用した時、実際に控除される額はどれくらいになるのでしょうか。
具体的なケースとして、年収や扶養家族の有無などの違いから想定される控除額をシミュレーションしてみます。

 

【ケース1】年収400万円・住宅ローン残高が3,000万円の場合

年収400万円、扶養家族なし（共働き）の自営業者で、年末のローン残高が3,000万円あるケースでみていきます。
自営業者なので、確定申告を行うことになります。

ふるさと納税は、年収や扶養家族の有無などに応じて控除額に上限があります。
このケースの場合、ふるさと納税の上限控除額は約4万円が想定されます。
また、年収、扶養家族がないなどの条件から、納める所得税は約8万円と試算されます。

次に、住宅ローン減税の控除額ですが、残高3,000万円に0.7％をかけた21万円が最大控除額です。
これを所得税の8万円から差し引くと、約13万円が住民税から差し引ける計算です。
住民税から控除できる上限額は13万6,500円ですから、全額控除ができるか微妙なケースでしょう。

さらに、住民税からはふるさと納税額の4万円を差し引けますが、これも納める住民税額によっては全額控除できない可能性があります。

 

【ケース2】年収600万円・住宅ローン残高が4,000万円の場合

住宅ローン減税が2年目の給与所得者で、年収600万円、配偶者あり、年末のローン残高が4,000万円あるケースで見ていきます。
この場合、確定申告をしない人ですから、ワンストップ特例制度を利用できます。

まず、所得税を試算すると、年収や扶養家族が一人いることから、納める所得税は約18万円と想定されます。

次に、住宅ローン減税の控除額ですが、残高4,000万円に0.7％をかけた28万円が最大控除額です。
これを所得税の18万円から差し引き、残り約10万円は住民税から差し引ける計算です。
住民税から差し引ける上限額に余裕があるため、全額控除も期待できるでしょう。

また、年収などから想定されるふるさと納税の上限控除額は約7万円です。
納める住民税額にもよりますが、年収などから税額を考えると、ふるさと納税も全額控除できると考えられます。

 

【まとめ】

ふるさと納税と住宅ローン減税を併用することで、節税効果を高めることが可能です。
いずれの節税制度を受けるには、一定の条件を満たした上で所要の手続きが必要ですが、節税額が大きいので家計負担を軽くする上でも活用したい制度でしょう。
また、確定申告の必要がない方はワンストップ特例制度を利用することで、最大控除額を還付できる可能性が高まります。

ふるさと納税と住宅ローン減税を併用する場合は、「住宅ローン減税額を全額控除できるか」が大きなポイントです。
あらかじめシミュレーションした上で、ふるさと納税との併用を検討してはいかがでしょうか。

 

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