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住宅ローンの中には、必要なタイミングで「分割融資」をしてくれる商品もあります。特に注文住宅を検討されている方には、さまざまなシーンで資金面をサポートしてくれる点で、分割融資が強い味方になるでしょう。
ただし、利用するにはいくつかの注意点があります。分割融資以外にも「つなぎ融資」という選択肢もありますから、慎重に検討することが大切です。
ここでは、住宅ローンの分割融資の基本的な情報とともに、つなぎ融資との違いについても解説いたします。
【住宅ローンの分割融資とは？】
住宅ローンの分割融資とは、必要なときに、必要な額を融資実行してくれる方法のことです。
一般的に住宅ローンの融資は、引き渡しのタイミングで実行されます。しかし、注文住宅を建てる時は、土地代や着工金など引き渡し前にまとまった資金が必要になることがあるため、ローンの実行前にあらかじめ多額の資金を準備しなければなりません。
住宅ローンの分割融資が利用できれば、その資金を融資額の一部から賄えるため、多額の自己資金を用意する必要がなくなります。
【分割融資が使える主なタイミング】
分割融資が使える具体的なタイミングについて、注文住宅を建てるケースで説明します。なお、融資実行のタイミングは金融機関によっても異なります。実際にどのタイミングで実行できるかは、金融機関にあらかじめ確認しておきましょう。
土地を購入するとき（土地代）
家を建てる土地を所有していない方は、土地の購入資金を用意しなければなりません。土地代は広さや地域によっても異なりますが、条件によっては建築費よりも高い物件もありますから、多額の資金が必要でしょう。
住宅ローンの分割融資を利用すれば、融資額の一部から土地代の支払いに充てることができます。
工事請負契約を結ぶとき（着手金）
注文住宅の建築費は、施工状況にあわせて分割で支払うのが通例です。その一つに「着手金」があります。着手金とは、施工会社と工事請負契約を結ぶ際に支払う費用のことで、建築費の一部に充てられます。着手金の額は、建築費全体の約3分の1と定めている施工会社が多いです。
棟上げをするとき（中間金）
工事が進み、棟上げの段階になる前後で必要になるのが「中間金」です。これも、建築費全体の3分の1くらいが目安です。ただ、中間金が不要な施工会社もありますので、契約時に確認しておきましょう。
完成した建物を引き渡すとき
着手金と中間金を除いた残金は、建物を引き渡す際に支払います。通常の住宅ローンであれば、このタイミングで融資が実行されますから、土地代と建築費の一部は自己資金で準備する必要があります。その資金を住宅ローンの分割融資で補えることが、利用する最大のメリットです。
【分割融資の内容は金融機関ごとに異なる】
先述の通り、分割融資のタイミングは金融機関によって異なりますし、融資の実行回数や融資額の上限なども金融機関ごとに細かく規定されています。つまり、必要なときに必要な額の分割融資を受けるには、金融機関選びが重要なポイントになるのです。
ここで、金融機関を選ぶときに着目したい「分割融資」の内容の一例をご紹介しましょう。
融資実行の回数とタイミング
金融機関の多くが、分割融資の実行回数を定めています。「分割融資は2回まで」というところもあれば、「最大6回まで」と定めているところもあるようです。
また、融資実行のタイミングも金融機関ごとに異なります。ある銀行では「土地の購入時と建物の引渡し時の2回のみ」と決めていますし、別の銀行では「3回までなら実行タイミングは自由」と融通の利くところもみられます。
どのタイミングで資金が必要かを事前に確認した上で、それに適した分割融資を実行してくれる金融機関を選びましょう。
融資の上限額
1回あたりの融資に上限額を設けている金融機関もあります。たとえば、「借入金額の3分の1まで」という銀行もあれば、「土地の購入費用は全額融資できる」と定めている銀行もあります。
物件によっては、土地代が建築費を上回ることもあるでしょう。それなのに「借入金額の3分の1まで」しか融資されなければ、土地を購入できないかもしれません。必要な額を融資してくれる金融機関を選ぶことも、ポイントの一つです。
ローンの返済額
分割融資の場合、融資を実行した翌月からローン返済が始まるのが一般的です。たとえば、土地代の融資を受けたら、家の工事が始まる前に土地代のローン返済が始まることになります。
なお、返済額の内容も金融機関によって異なり、元本に金利負担分を合わせた額の返済を求める銀行もあれば、「引き渡し時までは利息分だけでOK」というところもあります。賃貸暮らしの方だと家賃に加え住宅ローンの支払いも重なりますから、家計の状況に合わせて金融機関を選ぶと良いでしょう。
契約の回数
住宅ローンを利用するには、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。この契約について、分割融資の場合には「1回の契約でも可能」なところもあれば、「融資を実行するたびに結び直す」銀行もあります。
契約回数が増えれば、手間がかかるだけでなく金融機関に支払う融資手数料や契約書に貼付する印紙代といった諸費用も増えるので注意が必要です。
ちなみに、諸費用は融資内容に含まれない住宅ローンが一般的ですから、登記費用などの資金は別途準備しておく必要があります。
【分割融資の金利について】
住宅ローンの分割融資では、ローンが実行されたときの金利を適用するのが通例です。このため、融資を実行するタイミングによって金利が変わることがあります。たとえば、土地を購入したときの融資額には金利1％、引き渡し時の融資額には金利が上昇して1.5％になる可能性があります。仮に固定金利タイプの住宅ローンを選ぶと、異なる金利が完済まで続くことになるのです。
なお、金融機関によっては金利を選び直せるところもありますし、変動金利タイプしか利用できないところもあります。金利0.1％の違いでも、トータルの返済額は数十万円から数百万円も変わりますから、慎重に決めることが大切です。
【つなぎ融資との違いは？】
住宅ローンの分割融資と似たものに、「つなぎ融資」という商品もあります。分割融資と混同されている方もいらっしゃるかもしれませんが、まったく別の商品なので違いを理解しておきましょう。
つなぎ融資とは、住宅ローンの契約を前提に借り入れができる短期融資です。住宅ローンの分割融資と同じく、必要なタイミングで必要な融資額を受けられます。借り入れたつなぎ融資は、住宅ローンを実行するタイミングで完済する仕組みになっています。
つなぎ融資は、住宅ローンとは別商品なので契約が2本になります。つまり諸費用が2倍になるので注意が必要です。
その一方で、住宅ローンの分割融資を利用する際には購入した土地に抵当権を設定する必要がありますが、つなぎ融資は無担保ローンのため設定しなくても借り入れができます。抵当権を設定するには、登記費用などの諸費用がかかりますから、つなぎ融資であればこの費用を抑えられる点も分割融資との違いです。
ただし、無担保ローンなので金利が高いことに注意が必要です。一般的には、住宅ローンの金利に1～2％プラスした金利が適用されますから、トータルの返済額がアップする可能性もあります。建築期間が延びて、つなぎ融資の借入期間が長くなると金利負担額が増えることになるので利用する際には慎重に検討しましょう。
分割融資とつなぎ融資のメリットとデメリット比較
●分割融資のメリット
・金利が低い
・住宅ローン控除が受けられる
●分割融資のデメリット
・土地に抵当権の設定が必要
・融資実行の手数料が高い
●つなぎ融資のメリット
・抵当権を設定しなくても利用できる
・登記時の登録免許税に減税措置がある
●つなぎ融資のデメリット
・金利が高い
・住宅ローン控除の対象にならない
【つなぎ融資と分割融資はどちらがお得？】
それぞれのメリット・デメリットを比べると、「トータルの返済額はどちらがお得になるの？」と、気になっている方もいらっしゃるでしょう。
結論からいうと、ケースバイケースです。返済のタイミングや契約内容などの要因で、住宅ローンの分割融資の方が高くなる人もいれば、つなぎ融資の方が高い人もいます。
たとえば、つなぎ融資は金利が高いといっても、借入期間は半年程度、長くても1年くらいでしょう。仮に2,000万円をつなぎ融資で1年間借り入れたとしても、分割融資との金利負担の差額は20～40万円くらいです。
その一方で、住宅ローンの分割融資には土地の抵当権設定が必要です。抵当権を設定する際には登録免許税が必要で、住宅ローンの借入額の0.4％になります。借入額が2,000万円なら8万円です。これを司法書士に依頼すると、報酬として5～10万円が上乗せされます。さらに、融資の実行手数料はつなぎ融資よりも分割融資の方が高い傾向にあり、実行回数が増えるほど分割融資の方が諸費用は多くなります。
ほかにも、つなぎ融資には登録免許税の減税措置があること、住宅ローン控除は分割融資には適用されてもつなぎ融資には適用されないことなどの要件を含めると、トータルでどちらがお得になるとは断言できないのです。
【まとめ】
住宅ローンの分割融資は、注文住宅の資金調達をサポートしてくれる心強い商品です。
ただし、必要なタイミングで必要な額を融資してもらうには、金融機関ごとに定められたルールを確認し、自身の資金計画に適したところを選ぶのが重要なポイントといえます。
分割融資に対応してくれる金融機関が少ない点も注意点の一つです。
利用を検討されている方は、取り扱っている金融機関を探すところから始めましょう。
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